在度假時(shí)代來(lái)臨的背景下，核心需求之一是酒店及公寓型酒店。但現(xiàn)在的度假地產(chǎn)基本是銷(xiāo)售型住宅地產(chǎn)，業(yè)主居住時(shí)間較短，一般在1-2個(gè)月內(nèi)，甚至是幾天、十幾天，房屋大部分時(shí)間處于空置狀態(tài)，但每年還要繳納物業(yè)管理費(fèi)，這無(wú)疑是對(duì)資源的一種浪費(fèi)，對(duì)投資收益的一種侵蝕，也不利于房產(chǎn)的保護(hù)及維護(hù)。另外，如果年復(fù)一年都在自己購(gòu)買(mǎi)的旅游地產(chǎn)所在地度假，會(huì)讓人覺(jué)得單一乏味，人們期望到更多的地方去度假。
 
要想解決以上問(wèn)題，讓不動(dòng)產(chǎn)真正的動(dòng)起來(lái)，必須實(shí)現(xiàn)度假地產(chǎn)的交換。因?yàn)椋谝?，交換能將房產(chǎn)空置的時(shí)間利用起來(lái)，使購(gòu)房者除能獲得房地產(chǎn)的升值效益外，還能擁有一定時(shí)間段免費(fèi)的入住權(quán)，并獲得經(jīng)營(yíng)性收入，拓寬了業(yè)主的收益渠道，優(yōu)化了旅游地產(chǎn)的投資價(jià)值；第二，交換為業(yè)主提供了更多的空間選擇，可以在其他度假地區(qū)實(shí)現(xiàn)同等價(jià)值的房產(chǎn)交換；第三，業(yè)主在居住期間能夠享受很好的物業(yè)服務(wù)，不居住的時(shí)候也能保證房屋得到很好的維護(hù)。未來(lái)，隨著擁有度假物業(yè)群體的擴(kuò)大，度假交換市場(chǎng)的發(fā)展前景良好。

一、可參與度假交換系統(tǒng)的物業(yè)對(duì)象

度假交換系統(tǒng)指的是一個(gè)可以為會(huì)員提供交換服務(wù)的平臺(tái)或系統(tǒng)。注冊(cè)成為本系統(tǒng)的會(huì)員后，可以將自己擁有的度假地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行發(fā)布，并與其他會(huì)員進(jìn)行交換。發(fā)展伊始，參與交換的對(duì)象主要是酒店，后來(lái)逐漸擴(kuò)展到休閑居住地產(chǎn)、度假居住地產(chǎn)等第二、三居所。

二、時(shí)權(quán)交換與產(chǎn)權(quán)交換

交換系統(tǒng)起源于分時(shí)度假，購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品的客戶(hù)，可將自己購(gòu)買(mǎi)的時(shí)段通過(guò)交換系統(tǒng)，換取系統(tǒng)內(nèi)相同等級(jí)，但位于其它地區(qū)的度假房產(chǎn)的另一時(shí)段。對(duì)于分時(shí)度假來(lái)說(shuō)，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的僅是物業(yè)未來(lái)若干時(shí)間的使用權(quán)，由于沒(méi)有任何實(shí)物保障，而且我國(guó)的法律體系、誠(chéng)信體系還比較缺失，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念或習(xí)慣與西方也不大相同，同時(shí)，我國(guó)通貨膨脹速度過(guò)快，2-3年后，運(yùn)營(yíng)商根本無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，因此分時(shí)度假及其交換系統(tǒng)在我國(guó)并沒(méi)有形成很好的發(fā)展局面。

而分權(quán)度假將每間客房的產(chǎn)權(quán)，劃分為若干份，出售給投資者，投資者擁有產(chǎn)權(quán)證，且可將自己部分的物業(yè)委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，同時(shí)還享有一定時(shí)限的免費(fèi)入住權(quán)，并將這份入住權(quán)與交換系統(tǒng)內(nèi)的其他物業(yè)進(jìn)行交換入住。產(chǎn)權(quán)度假以物業(yè)產(chǎn)權(quán)為背書(shū)，不僅能夠抵抗通貨膨脹，還能使業(yè)主多樣化使用，提高了物業(yè)的性?xún)r(jià)比。

可見(jiàn)，分權(quán)度假及在此基礎(chǔ)上形成的交換，更加切合我國(guó)的發(fā)展實(shí)際，也將是未來(lái)旅游地產(chǎn)發(fā)展的一種重要模式。

三、交換如何進(jìn)行

實(shí)現(xiàn)交換的第一步是將旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化的酒店式經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與時(shí)權(quán)的分離，即業(yè)主通過(guò)托管、出租等方式，將自己的物業(yè)交給第三方機(jī)構(gòu)來(lái)管理，只有這樣才能形成交換的基礎(chǔ)；在轉(zhuǎn)化為酒店式經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的同時(shí)，形成時(shí)權(quán)回報(bào)結(jié)構(gòu)，比如一定時(shí)間的免費(fèi)入住、經(jīng)營(yíng)收益分成、租賃收益分成等；最后參與全國(guó)乃至全時(shí)間的度假居住交換，即將自己擁有的某一處地產(chǎn)的時(shí)權(quán)的一部分，與另一處的地產(chǎn)的時(shí)權(quán)進(jìn)行交換，這對(duì)于運(yùn)營(yíng)方來(lái)說(shuō)，可以提升經(jīng)營(yíng)收益，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，可以一處置業(yè)、多處度假。

四、交換系統(tǒng)的運(yùn)行模式探索

目前，市場(chǎng)上主要有兩種交換系統(tǒng)形式：一種是第三方的交換服務(wù)平臺(tái)，也可稱(chēng)為“交換俱樂(lè)部模式”。此機(jī)構(gòu)旗下?lián)碛卸嗉揖频?、度假村、別墅、公寓等，會(huì)員可以在這些地產(chǎn)中實(shí)現(xiàn)等值交換，比如易度網(wǎng)、旅游財(cái)富網(wǎng)等；另一種是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行建立交換系統(tǒng)，會(huì)員可以在這一品牌下的不同地方的地產(chǎn)進(jìn)行交換，交換選擇相對(duì)來(lái)說(shuō)較少，比如紅樹(shù)林酒店。

這些交換系統(tǒng)從不同的角度分析，會(huì)有不同的運(yùn)行模式。比如從業(yè)務(wù)角度劃分有單交換模式、混合交換模式、一站式交換模式；從交換方式來(lái)看，有點(diǎn)數(shù)制交換、積分制交換、期權(quán)制交換等。以下我們將結(jié)合案例，對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的幾種運(yùn)行較好的模式進(jìn)行分析：

（一）“分時(shí)分權(quán)一體化”模式

將每間酒店的產(chǎn)權(quán)劃分為若干份出售給業(yè)主，業(yè)主除擁有這若干份之一的可轉(zhuǎn)讓、可繼承、可盈利的房屋產(chǎn)權(quán)外，每年還享有若干天具有專(zhuān)業(yè)酒店服務(wù)的使用權(quán)，并可換住系統(tǒng)內(nèi)各地的酒店公寓或合作酒店，享受異地休閑度假權(quán)。這種模式，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，既擁有產(chǎn)權(quán)，又可以消費(fèi)，又可以出售，從投資角度是獲利的。另外，這種模式下，銷(xiāo)售房子就相當(dāng)于發(fā)展會(huì)員，吸納的會(huì)員越多，整個(gè)交換系統(tǒng)就越活躍，增值空間也就越大。因此，這種模式不僅是在銷(xiāo)售地產(chǎn)，還可以銷(xiāo)售后續(xù)的服務(wù)。

代表案例：重慶美爾

重慶美爾集團(tuán)以產(chǎn)權(quán)式物業(yè)（依托中心城市一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，定制開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的精品酒店式公寓）為基礎(chǔ)、以全球宜居景區(qū)為支撐、以生態(tài)養(yǎng)生為依托、以健康管家及現(xiàn)場(chǎng)硬件為配套，以養(yǎng)生為目的，為客戶(hù)提供全球旅居的國(guó)際度假生活方式。

其產(chǎn)品可概括為：40年產(chǎn)權(quán)+ 40年*28天健康度假+40年委托經(jīng)營(yíng)。即，將每間酒店公寓產(chǎn)權(quán)劃分為10份出售給業(yè)主，業(yè)主每年尊享具有專(zhuān)業(yè)酒店服務(wù)的28天度假時(shí)光，并可換住美爾酒店管理公司體系內(nèi)各地酒店公寓或合作酒店，享受異地休閑旅游養(yǎng)生度假權(quán)。在享受度假的同時(shí)還擁有一份可轉(zhuǎn)讓、可繼承、可盈利的房屋產(chǎn)權(quán)。

（二）間夜權(quán)資產(chǎn)證券化模式

將酒店的入住權(quán)益設(shè)計(jì)在一張度假卡中，跟股票、期貨一樣，在交易所上市，進(jìn)行交易售賣(mài)。當(dāng)購(gòu)買(mǎi)者有度假、商務(wù)需求時(shí)，可以交割，交割完成后到系統(tǒng)尋找合適的灑店入住。這種模式銷(xiāo)售的是酒店的期權(quán)，使中國(guó)的灑店客房實(shí)現(xiàn)了資本化、證券化、易貨化、期貨化，促進(jìn)了中國(guó)旅游度假消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。

代表案例：山東蓬達(dá)CPE度假網(wǎng)

CPE度假網(wǎng)以蓬達(dá)自主經(jīng)營(yíng)酒店（度假村）為主體，以加盟酒店及度假村為輔，研發(fā)出CPE度假卡，在杭州叁點(diǎn)零易貨交易所進(jìn)行上市交易售賣(mài)，并推出易貨幣易通。

這一模式，根據(jù)酒店所處的城市區(qū)域、交通位置、硬件設(shè)施、客戶(hù)評(píng)價(jià)等，將其分為3S、4S、5S、6S、7S、8S六個(gè)等級(jí)，1單位易通對(duì)應(yīng)6個(gè)3S間夜、5個(gè)4S間夜、4個(gè)5S間夜、3個(gè)6S間夜、2個(gè)7S間夜、1.6個(gè)8S間夜。度假卡購(gòu)買(mǎi)者在交易市場(chǎng)上交割后，可以按照標(biāo)準(zhǔn)從交換平臺(tái)挑選任意酒店使用。可見(jiàn)，一張度假卡既可以實(shí)現(xiàn)全國(guó)乃至全球交換住宿，又可以作為金融衍生品進(jìn)行交易，還可以換取酒店內(nèi)的物資。

（三）“銷(xiāo)售+租賃+托管+交換”的一站式模式

從前期的開(kāi)發(fā)、到后期的銷(xiāo)售、租賃運(yùn)營(yíng)，再到交換、物業(yè)管理、度假預(yù)定等多種業(yè)務(wù)均有涉及，一般自身不開(kāi)發(fā)也不擁有度假酒店、度假村等度假地產(chǎn)，而是通過(guò)吸納酒店、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)管理公司、旅行社加盟的方式，銷(xiāo)售、租賃系統(tǒng)內(nèi)的產(chǎn)品，并組建內(nèi)部交換系統(tǒng)，為會(huì)員提供一站式全程服務(wù)。其盈利主要來(lái)自于銷(xiāo)售、租賃業(yè)務(wù)，交換作為核心附加服務(wù)，成為吸引購(gòu)買(mǎi)的決定性因素。

代表案例1：旅游財(cái)富網(wǎng)

旅游財(cái)富網(wǎng)是旅游地產(chǎn)投資及休閑度假產(chǎn)品電子商務(wù)全程交易和資訊服務(wù)平臺(tái)。網(wǎng)站以互聯(lián)網(wǎng)新媒體為平臺(tái)，借助專(zhuān)業(yè)的線(xiàn)上和線(xiàn)下業(yè)務(wù)，為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目和休閑度假產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)推廣、地區(qū)旅游形象推廣及旅游項(xiàng)目招商引資、會(huì)員的房屋租賃及度假交換等提供全方位服務(wù)。其運(yùn)作模式，可以概括為“O2O2O”，即“線(xiàn)上到線(xiàn)下再回到線(xiàn)上”的一個(gè)完整閉環(huán)。

線(xiàn)上：讓旅行社和物業(yè)運(yùn)營(yíng)公司的產(chǎn)品上線(xiàn)。旅行社推出“度假置業(yè)游”、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)公司推出“旅居度假游”，為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的線(xiàn)上推廣和招募看房客戶(hù)提供渠道。另外，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)公司入駐平臺(tái)設(shè)計(jì)網(wǎng)站，并在線(xiàn)上設(shè)立“業(yè)主物業(yè)委托租賃系統(tǒng)”，解決物業(yè)銷(xiāo)售后的“空置率”難題。

線(xiàn)下：核心是旅行社提供的線(xiàn)下服務(wù)，其次是物業(yè)運(yùn)營(yíng)公司在旅游者度假過(guò)程中提供的管家式服務(wù)和社區(qū)服務(wù)。由旅游財(cái)富網(wǎng)制定統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)旅行社設(shè)計(jì)度假置業(yè)游產(chǎn)品，并負(fù)責(zé)導(dǎo)游培訓(xùn)工作等。從而使得開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售了物業(yè)、旅行社推出了置業(yè)游和度假游等新產(chǎn)品、物業(yè)運(yùn)營(yíng)公司將銷(xiāo)售后的物業(yè)重新出租，獲得收益、財(cái)富網(wǎng)作為整合者，獲得各部分的服務(wù)收益。

最后再回到線(xiàn)上：提供旅居交換，讓購(gòu)房者享受一地置業(yè)，多處旅居度假的增值服務(wù)。 聯(lián)盟項(xiàng)目所有業(yè)主可以通過(guò)這一旅居交換系統(tǒng)，發(fā)布旅居交換信息，如房屋交換財(cái)富點(diǎn)數(shù)、交換目的地、住宿類(lèi)型需求等詳細(xì)參數(shù)，系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)匹配，確定交換對(duì)象。

除此之外，旅游財(cái)富網(wǎng)還提供項(xiàng)目定位與渠道整合等前期服務(wù)：對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品定位，制定完善的度假配套和運(yùn)營(yíng)模式，并幫助培訓(xùn)物業(yè)公司。

本文關(guān)鍵字：度假地產(chǎn) 旅游地產(chǎn) 分權(quán)度假 查看更多