旅游地產(chǎn)發(fā)展境況：“一半火焰，一半海水”

“旅游地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀可以說是一半火焰、一半海水。”北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院院長林峰如此形容。“一半是火焰，意思是說旅游地產(chǎn)現(xiàn)在很火。大型企業(yè)大規(guī)模拿地、大規(guī)模造城、大規(guī)模造景、大手筆運作，現(xiàn)在在世界上產(chǎn)生的效應(yīng)都是非常強(qiáng)的。所以說旅游地產(chǎn)現(xiàn)在非?；稹１热缛f達(dá)的文化旅游城。另一半是海水，比較冰冷。鬼樓、鬼城、鬼鎮(zhèn)、鬼社區(qū)頻頻出現(xiàn)，特別是對于北方濱海地區(qū)的一些樓群，比較明顯。山東沿海地區(qū)大量的旅游地產(chǎn)，基本上都屬于空置率極高的地產(chǎn)。”

按照林峰院長的理解，不僅是山東沿海，在全國這樣空置率極高的旅游地產(chǎn)，問題比所謂的“新城”空置還要嚴(yán)重，特別是北方地區(qū)。北方地區(qū)由于季節(jié)性明顯，因此大部分旅游地產(chǎn)只有夏季有人住，到了秋天氣溫轉(zhuǎn)冷后基本上就沒有人住了。這種高空置率的現(xiàn)象，使大家對旅游地產(chǎn)的信心受到了極大打擊。從個人投資的角度來說，很多客戶被套牢，買的時候價格還不錯，等著升值，賣的時候發(fā)現(xiàn)賣不出去了，有價無市，非常難辦。這種現(xiàn)象是在中國早期只要買房子就一定會漲的房地產(chǎn)短缺條件下形成的畸形增長。

相對來說，城市對這種畸形增長的抵抗能力強(qiáng)一些，因為城市有居民長期生活的需求，也有居住條件，所以，隨著城市的擴(kuò)張和人口的聚集，就算新城有一段“鬼樓”期，也會很快變成一個很熱鬧的社區(qū)。但是對于旅游目的地，一旦這里的房子不具備使用功能，形成了“鬼樓”現(xiàn)象，就很可怕。產(chǎn)業(yè)帶動、人氣都沒有，維護(hù)也非常困難，房主又被套牢，這是高空置率下的旅游地產(chǎn)危機(jī)之一，或者是困境之一。

形成旅游地產(chǎn) “鬼城”的原因在于“兩個脫離”

出現(xiàn)“鬼城”的最主要原因有兩條。一，地產(chǎn)與旅游分離。地產(chǎn)開發(fā)商不注重旅游的服務(wù)功能和旅游價值，不注重旅游地產(chǎn)本身的服務(wù)價值，而只注重賣房子；二，旅游地產(chǎn)與城市分離，很多旅游地產(chǎn)的盤在景區(qū)和海邊，相對距離城市比較遠(yuǎn)，沒有打造城市配套、管理、交通、業(yè)態(tài)等，所以在這里生活不便，無法給居住者提供所需要的城市生活。

消化旅游地產(chǎn)“鬼城”的兩個關(guān)鍵：一是產(chǎn)業(yè)提升，二是提升度假服務(wù)功能

對于解決旅游地產(chǎn)的“鬼城”現(xiàn)象的辦法，林峰院長提出了兩種途徑。

一是解決地產(chǎn)與旅游分離的問題，途徑是進(jìn)行產(chǎn)業(yè)提升。這需要開發(fā)商更多的關(guān)注打造旅游吸引核，形成旅游產(chǎn)業(yè)聚集，而不僅僅是蓋房子。說到旅游產(chǎn)業(yè)對周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動作用，林峰院長談到了近幾年提出的 “旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化”概念。這也能夠解答如何解決“鬼城”的問題。旅游以人的搬運為前提，而這樣的搬運一旦實現(xiàn)，搬運的就不僅僅是人，還有人的消費，這樣的消費在旅游景點、景區(qū)、目的地聚集，就有可能實現(xiàn)休閑聚集，從而形成大量就業(yè)，并由此形成居住，這就是就地城鎮(zhèn)化最好的模式之一。

這種模式通過旅游吸引核形成搬運，通過搬運形成消費聚集，通過消費聚集形成產(chǎn)業(yè)聚集，通過產(chǎn)業(yè)聚集形成就業(yè)，并由此形成城市發(fā)展人口。因此，其發(fā)展關(guān)鍵在于旅游產(chǎn)業(yè)的提升及打造。
旅游地產(chǎn)投資商應(yīng)該從原來的樓盤開發(fā)商轉(zhuǎn)化成把旅游與地產(chǎn)結(jié)合起來，開發(fā)具有功能和服務(wù)價值的旅游地產(chǎn)，并進(jìn)一步不僅僅做旅游地產(chǎn)，還要把城市配套結(jié)合起來，打造旅游休閑小城鎮(zhèn)，從而實現(xiàn)帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展的運營，我稱之為旅游綜合運營開發(fā)商。

如何實現(xiàn)上述從“旅游地產(chǎn)商”到“旅游綜合運營開發(fā)商”的角色轉(zhuǎn)化？林峰院長提出了

“2326”模型，通過開發(fā)建設(shè)、招商引資、房屋銷售、有效經(jīng)營四個方面的結(jié)合，來進(jìn)行綜合開發(fā)。

綠維創(chuàng)景將旅游地產(chǎn)的開發(fā)運營概括為2363模式：開發(fā)、招商、銷售、經(jīng)營。

建設(shè)開發(fā)2： 土地開發(fā)+項目建設(shè)

招商運作3：土地招商+商業(yè)招商+旅游招商

地產(chǎn)銷售6：酒店產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)+休閑商業(yè)房產(chǎn)+安置居住+休閑居住+養(yǎng)老居住+度假居住

經(jīng)營管理3：景區(qū)經(jīng)營+休閑消費商業(yè)經(jīng)營+酒店管理經(jīng)營

第二個途徑，是提升度假服務(wù)功能，旨在解決旅游地產(chǎn)與城市分離的問題。林峰院長提到了山東“仙境海岸”的打造。綠維創(chuàng)景在山東“仙境海岸”的品牌策劃上投入了非常多的精力，作為《仙境海岸品牌打造與營銷策劃方案》的負(fù)責(zé)人，林峰院長認(rèn)為“仙境海岸”在解決“鬼樓”問題時用了提升度假服務(wù)功能的辦法。將地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)分離，把居住服務(wù)、休閑服務(wù)引入社區(qū)，引入樓盤和客房管理結(jié)構(gòu)，把物業(yè)管理轉(zhuǎn)化為帶著酒店經(jīng)營和旅居服務(wù)的社區(qū)管理，也是消化旅游地產(chǎn)樓盤的方法。

其主要手法是借助于度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老市場巨大的發(fā)展機(jī)會和前景，把鬼樓等空置率極高的投資型旅游地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)整成可旅居交換的、具有旅游服務(wù)功能的、具有旅游服務(wù)物業(yè)管理和酒店式管理結(jié)構(gòu)的仙居產(chǎn)品。為此，依托于仙居產(chǎn)品，要配套觀光旅游產(chǎn)品、休閑旅游產(chǎn)品、養(yǎng)生型的產(chǎn)品，要配套修學(xué)養(yǎng)生服務(wù)和道家文化產(chǎn)品，這樣，通過仙境海岸的產(chǎn)品梳理打造和升級，把膠東半島的旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成面向未來的、面向度假生活方式的新的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，把旅游和城鎮(zhèn)的關(guān)系落到旅游小城鎮(zhèn)、旅游休閑小鎮(zhèn)上去整合。所以，山東半島的仙境海岸也是個城市群，是一個城鎮(zhèn)化結(jié)合、城鎮(zhèn)村相結(jié)合的城鎮(zhèn)群的提升結(jié)構(gòu)。

旅游地產(chǎn)發(fā)展前景：仍然利好

回頭來看，為何我們看好旅游地產(chǎn)呢？實際上，有兩個方面可以體現(xiàn)。

第一，是度假需求的增長。每一個人都有一個自己的度假夢，每個人都希望自己擁有一套海邊的或者山居的別墅。隨著GDP的提升，中國的富裕程度達(dá)到一定水平，每年將有2%-4%的家庭購買度假物業(yè)。中國已經(jīng)進(jìn)入到休閑度假時代，林峰院長將之稱作“一個休閑、四個度假”的大型市場結(jié)構(gòu)，一個休閑指周末為主導(dǎo)的，在2個小時范圍內(nèi)的休閑需求；四個度假市場，分別指黃金周、學(xué)生假期市場、銀發(fā)度假市場、帶薪休假市場。旅游地產(chǎn)很大一部分是要圍繞這樣的市場來開發(fā)的。綜上，度假市場是7天到1個月,養(yǎng)老度假大概是1個月到3個月。旅游地產(chǎn)很大一部分是要圍繞這樣的市場來開發(fā)的。而產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離的產(chǎn)品是未來度假地產(chǎn)最大的產(chǎn)品和最受歡迎的產(chǎn)品。除了那些選址不當(dāng)?shù)臉潜P,大部分樓盤都會被這個市場消化掉,這些樓盤都會通過提升產(chǎn)品的互動性和參與性的途徑,通過提升物業(yè)可交換的價值來消化庫存。而一批新的度假旅游產(chǎn)品，新的物業(yè)業(yè)態(tài)、新的旅游功能的旅游度假產(chǎn)品會更加豐富地發(fā)展。

第二，是新型城鎮(zhèn)化的推動。新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)下形成的新型城鎮(zhèn)化是未來中國最重要的發(fā)展目標(biāo)和方向。而旅游作為一種服務(wù)產(chǎn)業(yè)，由于其“搬運”特性，形成大規(guī)模的人流聚集，并帶來消費聚集，由此形成區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展和整個區(qū)域結(jié)構(gòu)提升。這樣的發(fā)展模式林峰院長稱為旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化，是一種將來會在中國大量發(fā)生的新型城鎮(zhèn)化模型，對于落后地區(qū)、生態(tài)保護(hù)地區(qū)和相對于遠(yuǎn)離工業(yè)化發(fā)展的地區(qū)是非常好的城市發(fā)展手段。其中，城市建設(shè)所涉及的消費設(shè)施、商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、旅游景區(qū)地產(chǎn)、旅游居住地產(chǎn)、養(yǎng)老居所等等這些都是旅游地產(chǎn)。他們賣的不再是住宅而是復(fù)合型地產(chǎn)，其銷售、管理模式是綜合型復(fù)合化的。因此傳統(tǒng)做樓盤的地產(chǎn)正在死亡，而這樣的一種旅游地產(chǎn)是等待大家去創(chuàng)造的、也是中國城鎮(zhèn)化的一種全新發(fā)展模式。

因此，未來旅游地產(chǎn)仍然具有非常好的發(fā)展前景。而通過糾偏、有效消化和發(fā)展，一種更加健康的產(chǎn)城鄉(xiāng)一體的、產(chǎn)業(yè)融合和城市化建設(shè)相結(jié)合的旅游地產(chǎn)和區(qū)域綜合發(fā)展將會成為中國整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展中特別有價值和有效的生長模式。

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