專家稱，對于沿海的空置房源，宜引入旅游機制進行改造盤活，成為度假接待設施。圖為山東青島沿海風景。

旅游地產(chǎn)開發(fā)面臨“有量無質(zhì)”的困境，如何解決旅游地產(chǎn)項目的滯銷和售后空城問題？在第三屆國際旅游財富峰會上，政府、開發(fā)商、旅行社、物業(yè)運營商等業(yè)內(nèi)人士分別從自己的角色出發(fā)，共同探討旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之道。

2013年初，國務院《旅游休閑發(fā)展綱要》出臺，要求到2017年基本落實、2020年全面落實“帶薪休假”制度。2014年兩會期間，“帶薪休假”制度也得到國家領導人的再次強調(diào)。業(yè)內(nèi)專家預測，到2020年，將至少有20%的中產(chǎn)家庭購置旅游商業(yè)經(jīng)營和度假類不動產(chǎn)物業(yè)用于投資理財和休閑度假，這一市場無疑非常巨大。

但與此不符的是，國內(nèi)缺乏優(yōu)質(zhì)的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，根據(jù)國際旅游地產(chǎn)專家評審委員會《2013年度國際旅游地產(chǎn)評審活動》市場調(diào)研結果顯示，當前絕大部分旅游地產(chǎn)項目都是以旅游開發(fā)為名大肆圈地開發(fā)所謂的高端住宅，由于前期定位偏差，缺乏與所在地的產(chǎn)業(yè)結合，度假服務配套不完善，同時大多沿襲傳統(tǒng)住宅營銷模式，缺乏產(chǎn)業(yè)營銷通道，不僅使旅游景區(qū)、旅游度假區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境遭到破壞，而且在很多地方形成了“空城”“鬼城”。

“掛羊頭賣狗肉”已行不通

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院院長林峰用“一半火焰、一半海水”來形容旅游地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀。“一半是火焰，意思是說旅游地產(chǎn)現(xiàn)在很火。大型企業(yè)大規(guī)模拿地、造城、造景，大手筆運作，在世界上產(chǎn)生的效應都是非常強的。另一半是海水，比較冰冷。‘鬼樓’‘鬼城’‘鬼鎮(zhèn)’‘鬼社區(qū)’頻頻出現(xiàn)，山東沿海地區(qū)大量的旅游地產(chǎn)，基本上都屬于這類空置率極高的地產(chǎn)。”

林峰坦言，不僅是山東沿海，在全國范圍內(nèi)，空置率高的旅游地產(chǎn)帶來的問題比鄂爾多斯等“新城”的空置問題還要嚴重。“相對來說，城市對這種畸形增長的抵抗能力強一些，因為城市有居民長期生活的需求，所以，隨著城市的擴張和人口的聚集，就算新城有一段‘鬼樓’期，也會逐漸變成一個熱鬧的社區(qū)。但對于旅游目的地來說，一旦這里的房子不具備使用功能，形成了‘鬼樓’現(xiàn)象，就很可怕。沒有產(chǎn)業(yè)帶動，維護也非常困難，房主又被套牢，這是高空置率下的旅游地產(chǎn)危機之一。”林峰說。

之所以出現(xiàn)這么多的“鬼城”“空城”，林峰認為這主要是因為大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目都是掛羊頭賣狗肉，地產(chǎn)開發(fā)商不注重旅游的服務功能和旅游價值，不注重旅游地產(chǎn)本身的服務價值，而只注重賣房子。很多旅游地產(chǎn)的樓盤在景區(qū)內(nèi)或濱海地區(qū)，距離城市較遠，沒有設置城市配套、管理、交通、服務等業(yè)態(tài)，所以生活不便，無法給居住者提供所需要的城市生活。

對于林峰的觀點，國際旅游地產(chǎn)專家評審委員會常務副主任、旅游財富網(wǎng)CEO曾曉成深有同感，曾曉成直言，國內(nèi)的旅游地產(chǎn)才剛起步，旅游與地產(chǎn)究竟如何結合，才能更好地促進地方旅游經(jīng)濟的發(fā)展，還處在摸索階段。“地方政府引進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)旅游地產(chǎn)項目，發(fā)展旅游經(jīng)濟本無可厚非，但國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已習慣于低價拿地、高價賣房的住宅開發(fā)模式。” 曾曉成說。

曾曉成介紹，旅游財富網(wǎng)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2009年以前在山東半島和海南地區(qū)出售的候鳥式度假項目，實際上絕大部分都是普通住宅物業(yè)，由于缺乏相應的度假設施和生活服務配套，許多地區(qū)的度假類物業(yè)出現(xiàn)嚴重的“售后空置”現(xiàn)象。事實上，這些項目大都地處旅游度假區(qū)或旅游景區(qū)周邊，旅游度假客源也相對豐富，但由于只是普通的物業(yè)管理公司管理，業(yè)主物業(yè)基本上無法通過經(jīng)營來獲得收益。在一些地區(qū)，即便是旅游旺季，在酒店房價高企、客房爆滿的情況下，旅游地產(chǎn)項目還是存在大量閑置現(xiàn)象，造成了土地利用、資源開發(fā)等方面極大的浪費。

如何消化“鬼城”？

嚴酷的現(xiàn)實已讓越來越多的開發(fā)商清醒地認識到旅游地產(chǎn)開發(fā)應從過去的“概念性旅游地產(chǎn)”轉(zhuǎn)移到以“旅游為核心、地產(chǎn)為載體”的思路上來。“隨著投機潮水的退落，一切概念的東西終歸只是一個空洞的宣傳口號，旅游地產(chǎn)的價值必須體現(xiàn)在投資者的實際需求和消費使用上。”曾曉成說。

“為防止旅游地產(chǎn)項目被房地產(chǎn)綁架，政府應在規(guī)劃、建設進度和后續(xù)運營模式上嚴格把關。不論是用于候鳥式度假還是各類產(chǎn)權式酒店物業(yè)，旅游地產(chǎn)的用途完全區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅物業(yè)。因此，在后續(xù)管理服務上，既要考慮購房者度假時的酒店式服務品質(zhì)，還要考慮業(yè)主物業(yè)空關時，管理公司能否提供經(jīng)營服務。只有高水平的酒店式物業(yè)管理才能匹配旅游地產(chǎn)項目的后續(xù)運營管理，為地方提供多元化的接待設施。” 曾曉成建議。

林峰也認為，目前旅游地產(chǎn)到了拼品質(zhì)和服務的時候。他建議，旅游地產(chǎn)投資商應該從原來的樓盤開發(fā)商轉(zhuǎn)化成把旅游與地產(chǎn)結合起來，開發(fā)具有功能和服務價值的旅游地產(chǎn)，并不僅做旅游地產(chǎn)，還要把城市配套結合起來，打造旅游休閑小城鎮(zhèn)，從而實現(xiàn)帶動區(qū)域經(jīng)濟綜合發(fā)展的運營，向旅游綜合運營開發(fā)商轉(zhuǎn)型。

旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型也為旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中的各個環(huán)節(jié)提供了新的機遇。曾曉成以旅行社舉例，目前在線旅游提供商已經(jīng)挖走了旅游市場很大一塊蛋糕，正在取代傳統(tǒng)的組團社的功能。那么，傳統(tǒng)組團社面對這種困境還有什么出路？曾曉成認為，其出路正在于為旅游地產(chǎn)的營銷提供服務，組團社最大的優(yōu)勢是擁有大量的門店，可以深入社區(qū)。而旅游地產(chǎn)項目正需要旅行社的門店人員面對面的引導人們?nèi)ベ徺I。

“所以，我們利用旅行社現(xiàn)有的門店資源，來覆蓋我們所要尋找的中產(chǎn)階層，目前我們已經(jīng)布局了20多個省會城市，80多家旅行社，有近5000家門店。我們會為合作旅行社的每一個門店提供線上銷售系統(tǒng)。如我們和濟南佳華國旅合作開發(fā)度假置業(yè)游產(chǎn)品，利用其門店現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫通過網(wǎng)上推廣，感興趣的人會到門店親自咨詢，以兩天一晚的形式到旅游地產(chǎn)項目考察，覺得不錯，他們可以買下來。這樣旅行社可以賺兩筆錢，一是度假置業(yè)游的收益，二是銷售后開發(fā)商提供的傭金。” 曾曉成介紹。

“空城”大省正在謀求轉(zhuǎn)型

在此次大會上，數(shù)位專家都毫不客氣地指出山東旅游地產(chǎn)空置率高的問題。對此，山東省旅游局局長于沖在接受采訪時，坦承在一些濱海地區(qū)確實出現(xiàn)了違反城市規(guī)劃、亂開發(fā)的問題，山東省旅游局今年開始將大力度扭轉(zhuǎn)這些遺留問題。于沖介紹，山東省旅游局正在打造“仙境海岸”品牌，形成中國北方濱海的休閑、度假、旅游目的地，目的正在于盤活現(xiàn)有閑置的旅游地產(chǎn)。

“仙境海岸的產(chǎn)品，不僅是硬件的概念，還有配套要素的概念和軟件服務的概念。”于沖告訴記者，吸取之前的經(jīng)驗，仙境海岸特別重視配套服務的跟進和文化理念的提升，“首先是凝練和提升了海岸邊的道家文化。蓬萊是舉世聞名的仙境，嶗山是聞名遐邇的海上仙山，長島是最近幾年聲名鵲起的旅游目的地。具體來說我們要打造4個要素產(chǎn)品，一是賓館，包括五星級酒店以及農(nóng)家樂、漁家樂的‘仙居’；二是道宴，要推出一批適合現(xiàn)代人口味的道家養(yǎng)生菜；三是‘逍遙游’，主打趕海內(nèi)容；四是養(yǎng)生修學，結合道家的一些養(yǎng)生思路，把養(yǎng)生、修學的概念打造成重要的旅游產(chǎn)品。”

對于多年積累的沿海大量空置房源怎么辦？于沖回答是，引入旅游的理念和機制進行改造盤活，成為度假接待設施。“去年以來，我們與旅游財富網(wǎng)等機構合作，幫助旅游地產(chǎn)商按照旅游功能完善的要求，提供綜合解決方案，還幫助已購房的業(yè)主拿出房子進行接待的經(jīng)營，目前兩種模式都達到了較好的效果。”

對于山東的新嘗試，林峰認為“仙境海岸”在解決“鬼樓”問題時，將地產(chǎn)的所有權和使用權分離，把居住服務、休閑服務引入社區(qū)，引入樓盤和客房管理結構，把物業(yè)管理轉(zhuǎn)化為帶著酒店經(jīng)營和旅居服務的社區(qū)管理，也是消化旅游地產(chǎn)樓盤的方法。

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