旅居交換系統(tǒng)模式探索

2013-12-25 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：

交換系統(tǒng)的運(yùn)行模式探索

目前，市場(chǎng)上有兩種交換系統(tǒng)形式：一種是通過專門的交換機(jī)構(gòu)，也可稱為“交換俱樂部模式”。此機(jī)構(gòu)旗下?lián)碛卸嗉揖频?、度假村、別墅、公寓等，會(huì)員可以在這些地產(chǎn)中實(shí)現(xiàn)等值交換；另一種是地產(chǎn)開發(fā)商自行建立交換系統(tǒng)，會(huì)員可以在這一品牌下的不同地點(diǎn)處的地產(chǎn)進(jìn)行交換，交換選擇相對(duì)來說較少。從不同的角度分析，會(huì)有不同的交換模式。我們從業(yè)務(wù)、交換方式、交換對(duì)象性質(zhì)三個(gè)角度，做了如下歸納：

一、從業(yè)務(wù)角度劃分

1、單交換模式

只涉足交換業(yè)務(wù)，既不開發(fā)也不銷售，通過加盟的形式吸納旅居地產(chǎn)，為會(huì)員提供交換及度假預(yù)定業(yè)務(wù)。該模式需要具有一定

規(guī)模量的旅游投資類或旅游度假類物業(yè)，交換系統(tǒng)運(yùn)營商應(yīng)對(duì)酒店等物業(yè)和銷售商具有一定的控制力，以保證交換服務(wù)的有效進(jìn)行。

這種模式在國外比較廣泛，比如RCI、II等國外主流分時(shí)度假交換系統(tǒng)運(yùn)營商。國內(nèi)方面，發(fā)展較早的海南華夏之旅采用了這種模式，但由于我國在產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店方面的制度、法律、市場(chǎng)成熟度等方面還有所欠缺，并不符合我國的現(xiàn)狀，因此這種模式在我國并沒有得到很好的發(fā)展。

2、混合模式

涉足旅游地產(chǎn)的銷售、租賃經(jīng)營、交換、物業(yè)管理、度假預(yù)定等業(yè)務(wù)，自身不開發(fā)也不擁有度假酒店、度假村等旅居地產(chǎn)，通過吸納酒店、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司加盟的方式，銷售、租賃系統(tǒng)內(nèi)的產(chǎn)品，并組建內(nèi)部交換系統(tǒng)，為會(huì)員提供一站式全稱服務(wù)。其盈利主要來自于銷售、租賃業(yè)務(wù)，交換作為核心附加服務(wù)，成為吸引購買的決定性因素。

現(xiàn)實(shí)中的模式代表是旅游財(cái)富網(wǎng)。旅游財(cái)富網(wǎng)首創(chuàng)“旅游地產(chǎn)B2C全程服務(wù)解決方案”，聯(lián)合旅行社、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、品牌酒店、高端物業(yè)管理公司等，為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目提供“項(xiàng)目定位、整合營銷、品牌推廣和售后服務(wù)”四大服務(wù)模塊，為注冊(cè)會(huì)員提供包括旅游地產(chǎn)精準(zhǔn)置業(yè)、旅居交換、物業(yè)出租、增值變現(xiàn)、度假預(yù)訂等一站式增值服務(wù)。

3、一站式模式

從前期的開發(fā)、到后期的銷售、租賃及交換等多種業(yè)務(wù)均有涉及，交換運(yùn)營商一般實(shí)力雄厚，能夠保障資金鏈的順利運(yùn)行。此模式除運(yùn)營自己開發(fā)的旅游物業(yè)外，同時(shí)也吸納外界酒店的加盟，并積極與國際分時(shí)度假交換業(yè)巨頭建立戰(zhàn)略合作伙伴，擴(kuò)大交換的范圍。

現(xiàn)實(shí)中的模式代表是蓬達(dá)集團(tuán)旗下的蓬達(dá)度假網(wǎng)（CPE）。CPE以蓬達(dá)開發(fā)的自主經(jīng)營酒店（度假村）為主體，以加盟酒店及度假村為輔，并與國際度假權(quán)益交換組織DAE（達(dá)安國際度假交換亞洲有限公司）等進(jìn)行了戰(zhàn)略合作，從而會(huì)員參加其分布全球各地的國際度假交換。CPE依托蓬達(dá)集團(tuán)擁有的開發(fā)公司、酒店管理公司、旅游景區(qū)、旅行社、金融業(yè)務(wù)等平臺(tái)，為客戶提供全方位的服務(wù)。

我國主要度假交換系統(tǒng)比較

二、從交換形式角度劃分

1、點(diǎn)數(shù)制交換模式

基于點(diǎn)數(shù)的等值度假交換體系最初是由迪斯尼公司推出的，是目前國內(nèi)外最常用的一種交換模式。業(yè)主免費(fèi)注冊(cè)會(huì)員，把所屬物業(yè)的客房資源在交換系統(tǒng)上登記，交換系統(tǒng)（一般會(huì)設(shè)置專家評(píng)審委員會(huì)）參照一定的標(biāo)準(zhǔn)（有的是根據(jù)該房型網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂價(jià)格、有的是參照該房屋平均房價(jià)或折算成的日租均價(jià)）進(jìn)行等值點(diǎn)數(shù)換算（1元=1點(diǎn)），并將最終折合成的總點(diǎn)數(shù)充值到該會(huì)員帳戶，會(huì)員即可通過進(jìn)行物業(yè)預(yù)訂或交換（這些物業(yè)的消費(fèi)價(jià)格已經(jīng)折合成點(diǎn)數(shù)），所需房費(fèi)由交換平臺(tái)直接從會(huì)員帳號(hào)中扣除等值點(diǎn)數(shù)?？梢?，點(diǎn)數(shù)是用來測(cè)度房產(chǎn)價(jià)值的工具，點(diǎn)數(shù)多少與淡旺季、房產(chǎn)面積及等級(jí)、度假地位置、交換時(shí)間等因素有關(guān)。除旅游物業(yè)外，其內(nèi)的休閑、娛樂產(chǎn)品也可以用點(diǎn)數(shù)來購買。

2、期權(quán)制交換模式

期權(quán)制是指業(yè)務(wù)通過交換系統(tǒng)，將其對(duì)某地某個(gè)旅游物業(yè)在未來一定時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)上市出售或者轉(zhuǎn)換成其他地區(qū)的其他旅游產(chǎn)品。這一模式使旅游物業(yè)實(shí)現(xiàn)了資本化、證券化、易貨化、期貨化，同時(shí)也給中國金融?場(chǎng)增加了一種很好的交易品種，但對(duì)運(yùn)營商所具有的金融手段及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)有著較高的要求，因此目前這種模式在國內(nèi)外較為少見。目前我國的CPE平臺(tái)運(yùn)用的就是這種模式，通過與杭州叁點(diǎn)零易貨交易所簽訂合同，把旗下的酒店客房上市進(jìn)行電子交易，像股票、期貨一樣，進(jìn)行價(jià)格挖掘，有度假、商務(wù)需求的人士，可以交割，交割完成以后到CPE平臺(tái)來尋找灑店入住。

三、從交換對(duì)象的性質(zhì)劃分

目前市場(chǎng)上的交換對(duì)象從性質(zhì)上劃分有兩種，一種是購買者購買的是旅游物業(yè)在一定階段內(nèi)某一特定時(shí)間里的若干年使用權(quán)，即購買的是時(shí)間和空間。除自己使用外，其剩余的使用權(quán)可以在交換系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行交換，我們稱之為時(shí)權(quán)度假交換。另一種跟傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)類似，購買者購買的是旅游物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。除業(yè)主自己度假使用外，空余時(shí)間的使用權(quán)可以交由交換系統(tǒng)進(jìn)行租賃或交換，我們稱之為產(chǎn)權(quán)度假交換。