馬年春節(jié)剛過(guò)不久，樓市便相繼傳出不少利空消息。開(kāi)年后杭州、常州等地樓盤(pán)接連降價(jià)，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市1月成交狀況也頗為低迷。而一些房地產(chǎn)業(yè)大佬也紛紛發(fā)表看空樓市的觀點(diǎn)，更是增加了不少人對(duì)馬年樓市的悲觀預(yù)期。但從全面的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，并非房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向下。

盡管開(kāi)年遇冷有春節(jié)假期的因素，今年樓市是否將會(huì)遭遇“拐點(diǎn)”也還尚難定論。但伴隨著限購(gòu)限貸等樓市調(diào)控政策在去年底相繼收緊，傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)在狂飆突進(jìn)之后已現(xiàn)疲態(tài)。樓市是否還有投資的空間？春節(jié)期間逆勢(shì)走紅的旅游地產(chǎn)正成為不少人的選擇之一。隨著眾多品牌開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的逐漸完善，不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目正成為一些投資者的新寵。

開(kāi)年多地樓盤(pán)降價(jià)引關(guān)注

日前，作為國(guó)內(nèi)樓市二線(xiàn)城市的領(lǐng)軍代表，火爆多年的杭州樓市突然有樓盤(pán)連續(xù)降價(jià)，引發(fā)全國(guó)圍觀。2月18日，杭州一個(gè)名為信德北海公園的樓盤(pán)突然宣布，以15800元/ 的售價(jià)“清盤(pán)”，房源包括在售的5號(hào)樓以及從未銷(xiāo)售過(guò)的“樓王”6號(hào)樓。而去年該項(xiàng)目的均價(jià)為18000―19000元/ ，每平方米猛降3000―4000元。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，北海公園項(xiàng)目工作人員稱(chēng)，“清倉(cāng)甩賣(mài)”主要是由于周邊有10多個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力大，而公司又急需回籠資金增加土地儲(chǔ)備。而有意思的是，就在北海公園打響降價(jià)頭炮第二天，同區(qū)域的另一家樓盤(pán)迅速跟進(jìn)，在原價(jià)17200元/ 的基礎(chǔ)上，以起價(jià)11800元/ 、均價(jià)13800元/ 入市。

杭州兩家開(kāi)發(fā)商接連降價(jià)的舉措，引來(lái)當(dāng)?shù)貏傂栀?gòu)房者蜂擁?yè)屬?gòu)，老業(yè)主則再現(xiàn)怒砸售樓處“維權(quán)”景象。而事實(shí)上，新年伊始從香港新鴻基降價(jià)近四成開(kāi)始，到長(zhǎng)沙、武漢、常州等地多個(gè)樓盤(pán)接連價(jià)格跳水，都引起今年房?jī)r(jià)或迎來(lái)“拐點(diǎn)”的猜測(cè)。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)國(guó)內(nèi)43個(gè)主要城市住宅市場(chǎng)交易情況的監(jiān)測(cè)，今年1月雖然約有半數(shù)城市成交價(jià)格環(huán)比微漲，但超過(guò)九成城市的樓市成交量都出現(xiàn)了環(huán)比下降。而來(lái)自中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，1月國(guó)內(nèi)各城市樓市供求情況均出現(xiàn)不同程度下滑。

去年以來(lái)量?jī)r(jià)齊升且漲勢(shì)兇猛的一線(xiàn)城市，今年春節(jié)的成交更是可用“慘淡”二字來(lái)形容。北上廣三城的房管部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，北京2月份簽約量驟降八成；廣州中心六區(qū)零成交，全市同比下降四成；上海則只有105套的成交，與春節(jié)前一周的1460套形成10倍以上差距。

而據(jù)美聯(lián)物業(yè)的報(bào)告，在另一個(gè)一線(xiàn)城市深圳，1月份臨近春節(jié)發(fā)展商推盤(pán)有限，僅5個(gè)樓盤(pán)加推及入市，一手住宅成交遭遇“冰點(diǎn)”，環(huán)比下跌超四成。二手住宅雖不及一手住宅下跌嚴(yán)重，但也有超兩成的跌幅。

中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵指出，開(kāi)年樓市成交下滑原因主要來(lái)自假期效應(yīng)。春節(jié)前一周左右，各線(xiàn)城市成交量出現(xiàn)快速下滑，總量迅速回落，未能延續(xù)去年1月的火熱行情，出現(xiàn)小幅斷檔。但值得注意的是，盡管春節(jié)因?yàn)槭羌倨?，樓市表現(xiàn)低迷是淡季的常規(guī)。同樣適逢去年春節(jié)，樓市表現(xiàn)卻優(yōu)于今年。中原地產(chǎn)選取節(jié)前一周與春節(jié)十日總成交量進(jìn)行比對(duì)發(fā)現(xiàn)，今年節(jié)日期間少了26.6%的成交量。

進(jìn)入2月，正值春節(jié)淡季，截至2月10日，成交量也未恢復(fù)至節(jié)前正常水平，與1月同期相比大幅萎縮近八成。齊魯證券最新一期房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)則顯示，一線(xiàn)城市成交價(jià)格環(huán)比平均上漲12%，同比平均下降7%；二線(xiàn)城市成交價(jià)格環(huán)比平均下降13%，同比平均下降7%。一二線(xiàn)城市庫(kù)存維持上行趨勢(shì)。一線(xiàn)城市出清周期環(huán)比上漲9%，同比上漲91%；二線(xiàn)城市出清周期環(huán)比上漲4%，同比上漲40%。

旅游地產(chǎn)春節(jié)走紅搶眼球

旅游已經(jīng)成為國(guó)人近年來(lái)過(guò)春節(jié)的新時(shí)尚。根據(jù)國(guó)家旅游局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年春節(jié)期間，中國(guó)各地共接待游客2.31億人次，同比增長(zhǎng)14.0%。而近兩年品牌開(kāi)發(fā)商紛紛殺入旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，隨著這些地處景區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸成熟，也成為很多旅客的目的地之一。

與一二線(xiàn)城市春節(jié)期間“人走城空”的假期低迷狀況相對(duì)的，是不少熱點(diǎn)旅游城市人滿(mǎn)為患。在海南、云南等熱點(diǎn)區(qū)域，游客和度假人士云集，不但為當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)帶去財(cái)富，也直接帶旺了一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

據(jù)惠州的金融街巽寮灣項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，春節(jié)期間“人流旺到爆”，不但酒店、餐飲和景點(diǎn)區(qū)接待人數(shù)創(chuàng)下歷年新高，連售樓部門(mén)前的沙灘上都擠滿(mǎn)了人，“我春節(jié)有去項(xiàng)目，在高速就開(kāi)始塞車(chē)，酒店訂不到房，吃個(gè)早飯都找不到地方！”

在國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目最多的海南，同樣迎來(lái)了春節(jié)“紅利”。剛奪得去年大三亞區(qū)域銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積“雙料”冠軍的海南清水灣項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，今年春節(jié)期間清水灣總成交達(dá)6億元，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)30%。而位于三亞的高端樓盤(pán)半山半島副總裁徐能力也表示，春節(jié)黃金周該項(xiàng)目七天銷(xiāo)售額8億元，與去年相比業(yè)績(jī)漲超10%，“是半山半島入市以來(lái)銷(xiāo)售最好的一年”。

與海南并稱(chēng)“兩南”的云南，也在春節(jié)假期受到國(guó)內(nèi)游客的追捧，而密集扎堆彩云之南的各大地產(chǎn)商，也趁機(jī)賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

在西雙版納，房?jī)r(jià)只有動(dòng)輒近3萬(wàn)元/平方米的海南十分之一，西雙版納價(jià)格洼地效應(yīng)顯著。隨著滄江新區(qū)建設(shè)逐漸成熟，景觀大道、潑水廣場(chǎng)、酒吧街、商業(yè)配套等一應(yīng)俱全，這里已經(jīng)成為全國(guó)投資者眼中的新興熱土。

統(tǒng)計(jì)顯示，西雙版納樓市在春節(jié)黃金周期間共接待游客118.31萬(wàn)人次，已成為云南最火的旅游目的地。春節(jié)假期，萬(wàn)達(dá)版納國(guó)際度假區(qū)7天銷(xiāo)售物業(yè)近80套，銷(xiāo)售額近4000萬(wàn)元，世紀(jì)金源集團(tuán)旗下的濱江果園度假山莊銷(xiāo)售額突破1億元，創(chuàng)下全年銷(xiāo)售之最。

在云南騰沖，雅居樂(lè)的云南“原鄉(xiāng)”項(xiàng)目打破把活動(dòng)主場(chǎng)定格為樓盤(pán)的做法，與騰沖政府聯(lián)合舉辦了首屆騰沖花海節(jié)，將活動(dòng)范圍從樓盤(pán)擴(kuò)散至各個(gè)景區(qū)。據(jù)雅居樂(lè)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的負(fù)責(zé)人介紹，在樓盤(pán)附近的停車(chē)場(chǎng)上，粵A、浙A、川A等各地車(chē)牌，比比皆是。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年春節(jié)期間，全國(guó)28個(gè)重點(diǎn)城市商品房成交1441套，其中半數(shù)城市同比出現(xiàn)下跌，但海南、昆明等旅游城市，春節(jié)7天假期成交火爆。海南省春節(jié)7天假期共成交309套，僅三亞就占據(jù)245套。而昆明共成交240套，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)103.39%。

產(chǎn)業(yè)鏈漸成熟 推高投資價(jià)值

盡管開(kāi)年后全國(guó)多地樓市降價(jià)消息尚未成“潮”，但對(duì)于今年樓市走勢(shì)，不少業(yè)內(nèi)大佬都一反常態(tài)唱衰，引起不少投資者關(guān)注。最典型莫過(guò)之前一直“唱多”樓市的“大炮”任志強(qiáng)（微博），近日突然改口將年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅由兩位數(shù)縮減為一位數(shù)，更警告說(shuō)，“很多開(kāi)發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂(lè)觀。我個(gè)人對(duì)他們提出警告，我說(shuō)你們太樂(lè)觀了，很危險(xiǎn)。”

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與房企轉(zhuǎn)型過(guò)程中，旅游產(chǎn)業(yè)及旅游地產(chǎn)將帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。由于針對(duì)住宅的宏觀調(diào)控政策只緊不松，不少一度猛漲的城市開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)和成交量增長(zhǎng)乏力的局面，而不少房企也紛紛開(kāi)始尋求旅游地產(chǎn)等多元化的發(fā)展方向。如包括雅居樂(lè)、恒大、富力、萬(wàn)達(dá)、世貿(mào)等品牌房企，都已經(jīng)率先殺入旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。

住房與建設(shè)部研究中心主任秦虹認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年高速增長(zhǎng)，將要進(jìn)入新階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將從以住宅開(kāi)發(fā)為主向商業(yè)、寫(xiě)字樓、旅游地產(chǎn)等服務(wù)型地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，這是城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，人均收入水平超過(guò)8000美元以后的必然特征。

有業(yè)內(nèi)人士表示，目前傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的土地往往賣(mài)不動(dòng)，而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不但能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)在內(nèi)的投資，又能夠增加GDP和就業(yè)，因此地方政府對(duì)旅游景區(qū)和旅游地產(chǎn)的招商引資力度很大，給出的優(yōu)惠力度也很大。云南、貴州、海南等地成為各路資金投資旅游地產(chǎn)的集中區(qū)，與此不無(wú)關(guān)系。

專(zhuān)家指出，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元后，度假將成為家庭生活的“剛需品”。而截至2013年，中國(guó)人均GDP達(dá)到6000美元，進(jìn)入中等收入水平階段，休閑旅游已成為白領(lǐng)人群的剛性需求。

目前，我國(guó)旅游人數(shù)已經(jīng)突破30億人次，平均每人每年旅游2.3次，與美國(guó)2002年的數(shù)據(jù)4次相比，尚有一定差距。未來(lái)5―10年，我國(guó)旅游總收入預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)15%以上。而根據(jù)國(guó)家旅游局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年春節(jié)期間，中國(guó)各地共接待游客2.31億人次，同比增長(zhǎng)14.0%。

而隨著消費(fèi)能力的提升，不少?lài)?guó)人的旅游正從純粹的觀光過(guò)渡到休閑度假。人們不再滿(mǎn)足于走馬觀花的風(fēng)景消費(fèi)，而希望能有一個(gè)合適的居所，停下來(lái)享受生活。有研究報(bào)告預(yù)期，2020年，中國(guó)將成為世界上第四大旅游客源國(guó)，占世界市場(chǎng)份額8.6%，將至少有20%的中產(chǎn)家庭購(gòu)置旅游商業(yè)經(jīng)營(yíng)、度假類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)用于投資理財(cái)和休閑度假，按每戶(hù)50萬(wàn)資產(chǎn)計(jì)算，旅游地產(chǎn)私人投資需求規(guī)模保守估計(jì)將達(dá)到40萬(wàn)億元。其中，2015年我國(guó)旅游地產(chǎn)銷(xiāo)售收入將突破2000億元。

不過(guò)，也有專(zhuān)家指出，旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它更依賴(lài)于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)方式是租賃與出售相結(jié)合。“大旅游、小地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)理念下，休閑度假需求的升級(jí)推動(dòng)了旅游地產(chǎn)的多元化，旅游地產(chǎn)投資將不再單純是買(mǎi)房等升值，而是包含“分時(shí)度假”等出租獲利模式，以及個(gè)人度假消費(fèi)的滿(mǎn)足。

度假房讓姚小姐

“春暖花開(kāi)”

案例

姚小姐是在深圳工作多年的白領(lǐng)，今年的春節(jié)，她既沒(méi)回老家也沒(méi)在深圳過(guò)年，而是和家人跑去自己在惠州的“度假小屋”，好好體驗(yàn)了一個(gè)“面朝大海、春暖花開(kāi)”的愜意假期。

2011年10月份，姚小姐看到金融街惠州巽寮灣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，便跑去看房。盡管當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目才剛剛啟動(dòng)，相關(guān)配套都不齊全，但考慮總價(jià)不高，距離深圳又近，她便入手了一套小戶(hù)型度假房。

當(dāng)時(shí)，這套80平米左右的大一房，單價(jià)只要約7000元/平方米左右，總價(jià)還不到60萬(wàn)元。姚小姐恰好手頭有一筆閑置資金，盡管當(dāng)時(shí)看起來(lái)這個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)難料，但看著美麗的海景她還是“沖動(dòng)”出手，一次性付款買(mǎi)下了這套房子。

姚小姐平時(shí)工作繁忙，難得過(guò)去住，于是和開(kāi)發(fā)商旗下的酒店經(jīng)營(yíng)公司簽了前三年的返租協(xié)議，加上淡旺季合計(jì)30天的自主權(quán)，度假投資兩不耽誤。最近兩年因?yàn)闃潜P(pán)項(xiàng)目配套逐漸齊備，游客絡(luò)繹不絕，租金回報(bào)每年上漲10%。她算了一下，今年的綜合回報(bào)率，已經(jīng)有6.5%了。

現(xiàn)在該樓盤(pán)同等位置的房?jī)r(jià)，已經(jīng)漲到了大約1.3萬(wàn)元/平方米的水平，這讓姚小姐頗為滿(mǎn)意自己當(dāng)初的選擇。春節(jié)度假期間，她還帶了幾個(gè)親戚朋友一起來(lái)度假，其中有五六個(gè)人也果斷決定出手，成了她的鄰居。

事實(shí)上，近兩年隨著旅游地產(chǎn)逐漸走紅，像姚小姐這樣的投資者已經(jīng)越來(lái)越多。據(jù)雅居樂(lè)公司介紹，在其海南的大盤(pán)清水灣的買(mǎi)家當(dāng)中，不乏來(lái)自全國(guó)各地的投資型客戶(hù)。他們當(dāng)中的不少人在收樓之后，就陸續(xù)尋找托管機(jī)構(gòu)或者自己進(jìn)行出租。租賃形式多為短期，主要瞄準(zhǔn)五一、國(guó)慶和春節(jié)等假期前來(lái)旅游的客戶(hù)。

據(jù)了解，雖然度假房旺季短租價(jià)格不輸五星級(jí)酒店，卻多了一份住家的溫馨感覺(jué)，依然供不應(yīng)求，大受市場(chǎng)歡迎。今年春節(jié)期間，清水灣的兩房單位租金已經(jīng)達(dá)到了每晚2000元，三房更是達(dá)到每晚3000元，與不少按揭業(yè)主的月供可以相抵。在不少城市限購(gòu)限貸的背景下，類(lèi)似的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目正日益成為不少投資者的新選擇。

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