你可能很難想象，2013年福布斯中國富豪榜“首富”、萬達集團（下稱“萬達”）董事長王健林需要“租房”住。

“王總每天早上7點整準時出現(xiàn)在辦公室，是全公司到得最早的。很多批文在早上8點前他就簽字了，而員工正常的上班時間是8點半。別看萬達開發(fā)這么多房地產(chǎn)項目，王總其實自己是在辦公室附近租房住的?！币晃唤咏耸咳缡钦f。

“租房”住的王健林對各類地產(chǎn)開發(fā)卻非常大手筆，繼在全國開發(fā)了80多個萬達廣場后，其將投資目光瞄準旅游地產(chǎn)。昨晚，王健林現(xiàn)身南寧，宣布將投資240億元建設桂林萬達城，這是萬達繼哈爾濱和南昌萬達文化旅游城之后又一萬達城項目。

王健林在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時透露，未來純住宅房地產(chǎn)會收窄，集合商業(yè)地產(chǎn)和文化旅游的綜合項目是今后萬達發(fā)展重點，到2020年，文化旅游收入將達800億元，文化旅游、零售和商業(yè)地產(chǎn)等收入占比要占到總體收入50%以上，而房地產(chǎn)收入占比要降到50%以下。

地產(chǎn)模式：商業(yè)+文旅

從昨天早上6點開始，王健林就啟動了其桂林萬達城項目計劃的一天，出現(xiàn)在記者面前時已是晚上7點半，但其依舊精神抖擻。

王健林這次的南寧之行為的是宣布其以240億元投建桂林萬達城，該項目將于2014年開工，2017年建成開業(yè)，結合商業(yè)地產(chǎn)和旅游文化產(chǎn)業(yè)，其中業(yè)態(tài)包括了購物中心、主題公園、度假酒店、溜冰場、舞臺秀等。

“現(xiàn)在萬達文化產(chǎn)業(yè)集團包括了電影院線、影視制作、文化旅游項目等，萬達城等商業(yè)+旅游文化項目也在其中。這是未來重點，我研究了中國不少旅游項目運作，認為收益結構都太單一。所以我要做創(chuàng)新，要結合商業(yè)和文旅一起做，比如萬達城項目內會由商業(yè)板塊人員做招商，由文旅人員專門做旅游規(guī)劃。以項目內的演出、主題公園、酒店、電影、購物等獲得多元化收益。”王健林說。

不過這個商業(yè)+旅游地產(chǎn)模式并不如想象中容易，王健林坦言在創(chuàng)新過程中挑戰(zhàn)不斷，首先是商業(yè)和文旅板塊的融合?！霸谌f達內部，商業(yè)和文旅是兩條線，要如何具體分工合作，一定要探究。比如我們暫時以委托管理模式由商業(yè)板塊招商。其他的細節(jié)合作還在研究中。萬達所有日常管理都是精細化、流程化的，非常細節(jié)?！?/P>

另一項讓王健林始料不及的是繁瑣?！懊髂晡錆h一臺大型演出秀要開演，為這個項目，我來回跑了20多次。實在太繁瑣，改了又改，我甚至一度想放棄了，但這必須克服，文化旅游才有發(fā)展?！?/P>

王健林的長線算盤

“現(xiàn)在回想起來，最難忘的事情，是我1992年去貸款，跑了50多次，也沒有拿到，別人可能認為我騙貸款，我當時就下決心，今后一定要爭口氣，并未來給中小民營企業(yè)解決融資問題?！钡珜θ缃竦耐踅×侄裕Y金可能只是一連串數(shù)據(jù)和業(yè)績目標。

打定了向商業(yè)+文化旅游轉型的方向，王健林給自己定下了目標――到2020年，萬達整體收入要達6000億元，其中零售、商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游等要占比50%以上，而文化旅游要達800億元收入，房地產(chǎn)收入占比則減少到50%以下。

為了打通文化旅游產(chǎn)業(yè)鏈，萬達近期頻頻收購酒店、旅行社等。有接近人士透露，萬達在旅游文化發(fā)展的人力上也下了功夫，特意招聘不少外籍員工從事主題公園設計、旅游規(guī)劃等，頗有意思的是，王健林不會為這些“外腦”配翻譯，因為要進入萬達，這些“外腦”必須會說流利的中文，且中外籍員工同工同酬。

“有人會說我投入太大，但我們內部有一模式化軟件，比如一小時可送多少客源，再乘以保險系數(shù)，有預算，還有預備費等，確保不能超過預算加預備費。有時一項幾億元投資項目回報要高于千萬元投資項目?！蓖踅×终f。

克爾瑞旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯分析，萬達看的是長遠收益，隨著樓市政策變化和走低，更多業(yè)者轉型商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)由于能獲得很多地方政府補貼而易于控制成本，甚至有時補貼和優(yōu)惠政策利好時，旅游地產(chǎn)項目的拿地成本接近“零”。

“桂林就是典型，其正大量招攬萬達這類大佬投資，相信給予很多優(yōu)惠政策。而獲得旅游用地后，萬達能利用自身招商優(yōu)勢結合開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與文旅項目，形成自家可復制而對手難復制的優(yōu)勢，最重要的是，通過旅游地產(chǎn)項目，最終拉動當?shù)胤康禺a(chǎn)、旅游、零售、酒店、娛樂等諸多產(chǎn)業(yè)消費，這是地方政府也是萬達最終要達到的目的?！焙鷷扎L認為。

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