七彩云南三色騰沖――騰沖高黎貢國際旅游城二期運營策劃和概念性規(guī)劃案例解析

2013-10-22 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：

一、項目背景

高黎貢國際旅游城，項目位于云南省騰沖縣東山，是由恒益東山休閑度假有限責(zé)任公司所投資開發(fā)，項目的開發(fā)與政府的著力打造，將使這片區(qū)域形成一個集旅游、娛樂、度假、購物、商務(wù)、居住為一體的超大規(guī)模生態(tài)旅游居住大城。項目占地2萬畝，共分四期開發(fā)，是以高爾夫、馬術(shù)、休閑旅游為核心價值的主題社區(qū)地產(chǎn)項目，項目最終目標(biāo)將發(fā)展成為中國一流的高端商務(wù)旅游及生態(tài)棲居地。

從傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)的開發(fā)項目來說，很多類似本項目的大型綜合開發(fā)，都會以地產(chǎn)開發(fā)為主，最后由于缺少核心吸引力和相關(guān)公共配套，而形成大量鬼樓鬼城；然而，若傾力打造旅游核心吸引力，也同樣面臨前期投資巨大，資金回收期過長等問題。因此，對于一個大型旅游綜合開發(fā)的項目來說，單純的地產(chǎn)開發(fā)銷售并不難，難得是如何打造吸引核聚集人氣，最難的是如何平衡旅游與地產(chǎn)之間的關(guān)系，實現(xiàn)政府、企業(yè)、百姓多贏局面。因此，恒益集團(tuán)特邀北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院深度參與騰沖高黎貢國際旅游城項目，首次合作的任務(wù)是項目二期的運營策劃和概念性規(guī)劃，期望將其二期打造為整個項目的旅游休閑核心，充分展示騰沖本土文化，聚集人氣，帶動一、三和四期發(fā)展。

二、規(guī)劃難點

項目二期總占地4500畝，地形復(fù)雜，投資巨大，將旅游產(chǎn)品和文化概念整合起來并非易事，綜合來說存在以下三大難題：

（一）文化繁雜難甄選

打造項目旅游的核心吸引力是首要任務(wù)，那么文化的甄選更是重中之重。然而，騰沖自古就地處邊境且與眾多民族聚居，其文化特性中就極具多元性、開放性和融合性。高黎貢的生態(tài)文化、翡翠文化、馬幫文化、遠(yuǎn)征軍文化、南方絲綢之路文化都極富吸引力和神秘感的，如何甄選著實難以抉擇。

（二）競爭激烈難突圍

項目難點之二是競爭異常激烈，一方面是旅游方面的，幾乎所有文化都會融在騰沖各大旅游景點中，如火山熱海景區(qū)、和順古鎮(zhèn)、國殤墓園等。一方面來自地產(chǎn)項目的競爭，如世紀(jì)金源等。

（三）巨額投資難平衡

恒益集團(tuán)在前期規(guī)劃中考慮了大量的旅游休閑產(chǎn)品，既有適合大眾觀光游樂的歡樂谷、美食城、滇緬抗戰(zhàn)紀(jì)念園、觀景長廊等，又有適合高端休閑度假的賽馬、馬術(shù)俱樂部、濕地公園、佛寺等，都是巨額投資且運營成本巨大的旅游項目，故規(guī)劃中合理分期考慮投資商的資金平衡問題是重中之重。

三、解決方案

（一）文化提煉魅力無限

項目成功之處就是對騰越文化做出了創(chuàng)新解讀，騰沖文化多元且包容性強，但我們通過甄選比較，認(rèn)為騰沖給人們最直接的印象就是代表三種顏色的文化。分別是：藍(lán)色，絲綢古道和馬幫文化，行走在天上；綠色，生態(tài)高黎貢和翡翠；紅色，中國遠(yuǎn)征軍的滇緬抗戰(zhàn)。而這三種顏色正是大自然的三基色，兩兩相配可調(diào)出任何色彩，才能構(gòu)成三色騰沖、多彩畫卷。

（二）市場導(dǎo)向精準(zhǔn)定位

本次規(guī)劃合理構(gòu)建項目旅游度假體系，一方面深入研究騰沖旅游市場，策劃的旅游產(chǎn)品彌補了目前騰沖市場休閑、娛樂、互動、體驗的空缺；另一方面，結(jié)合宏觀市場和場地限制，對宗教體驗和馬術(shù)休閑產(chǎn)業(yè)也做出了精準(zhǔn)定位。我們在主題文化提煉的基礎(chǔ)上，充分結(jié)合了現(xiàn)代游客的需求，分別根據(jù)三基色策劃了相對應(yīng)的文化體驗旅游產(chǎn)品。

（三）場地利用挖掘價值

在大型綜合開發(fā)中，場地利用是特別重要的。本項目位于騰沖縣城東方，二、三、四期都是隆起的平頂山，其地塊南部邊緣具有極好的觀景價值。我們將主題文化、地形、游客需求、開放商訴求有機結(jié)合起來，策劃了一條以南方絲稠之路為主題的空中的文化休閑商業(yè)街區(qū)――古驛天街。將文化體驗、休閑商業(yè)、觀景長廊有機結(jié)合，聯(lián)動項目一期和三期，以期望其成為整個項目的文化休閑聚集核心。

（四）分期開發(fā) 核心引爆

在二期分期開發(fā)規(guī)劃中，充分考慮市場和投資壓力，決定將整個二期開發(fā)分為兩個部分，先開發(fā)大眾旅游項目，再開發(fā)高端馬術(shù)休閑項目；在大眾旅游項目中，我們又將古驛天街休閑商業(yè)項目放在第一階段，以主題文化體驗式的休閑聚集核來引爆整個項目，聯(lián)動一期和三期，快速回籠資金，然后再開發(fā)主題公園等項目，再次引爆人氣。