廖明舜談寶龍經(jīng)驗(yàn)

廖明舜：住宅這幾年受到政策的調(diào)控，大家很多都轉(zhuǎn)型了，也做了一點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)。我也想把寶龍的一些經(jīng)驗(yàn)介紹給大家，給大家一些借鑒作用和多一些思考。

寶龍目前確確實(shí)實(shí)商業(yè)營(yíng)運(yùn)已經(jīng)是非常關(guān)鍵了。因?yàn)榻ㄔO(shè)一個(gè)城市綜合體很容易，但要把它運(yùn)營(yíng)好，讓它帶來(lái)人流是比較難的。這方面我們也做了很多的嘗試。

第一個(gè)改變，商業(yè)模式調(diào)整。我們?cè)瓉?lái)是只做大規(guī)模的城市綜合體?，F(xiàn)在我們的模式也做了調(diào)整。第一個(gè)調(diào)整，以前大家知道寶龍都在二、三線城市，和萬(wàn)達(dá)在一線城市是差異化的經(jīng)營(yíng)。但二線城市這幾年建設(shè)的也多起來(lái)了，城市綜合體，像剛才林總說(shuō)到的成都、沈陽(yáng)都已經(jīng)有太多了，但是還在建設(shè)，怎么辦？不解決這個(gè)問(wèn)題就會(huì)帶來(lái)很大的經(jīng)營(yíng)困難。現(xiàn)在寶龍搬到上海，我看到我們公司樓下日本人開(kāi)發(fā)的一個(gè)高島屋百貨公司，我平常去吃飯就看到?jīng)]有什么人流。面對(duì)這樣的情況，面對(duì)我們的業(yè)務(wù)員比顧客還多的情況，這樣經(jīng)營(yíng)下去就確確實(shí)實(shí)是非常難的。

所以，寶龍現(xiàn)在也算走入一線城市了。一線城市雖然投資大，但我們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)還是比較低的。但我們算是后來(lái)者，也不可能在中心城市，因?yàn)槲恢枚急徽脊饬?。所以，我們?cè)谛l(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)鄰里社區(qū)型的小型MALL。

原來(lái)我們做12多萬(wàn)平方米，這個(gè)是標(biāo)準(zhǔn)MALL，地上12萬(wàn)，地下3-5萬(wàn)，現(xiàn)在我們的鄰里社區(qū)型定在5-8萬(wàn)中間，社區(qū)型小型綜合體，服務(wù)一片社區(qū)十公里半徑范圍內(nèi)人流。在二線城市做區(qū)域性的，也是8萬(wàn)-10萬(wàn)MALL，不再做城市級(jí)的。在三、四線城市，如果它的商業(yè)還不夠發(fā)達(dá)，但那邊的購(gòu)買力比較好的沿海城市，我們就做一個(gè)城市級(jí)的MALL。

第二個(gè)改變，要讓入駐寶龍廣場(chǎng)的商戶賺到錢，我們把這個(gè)作為寶龍商業(yè)運(yùn)營(yíng)的招商理念。所以做了很多的服務(wù)。把雙方的租金掛鉤，共同把這個(gè)地方發(fā)展起來(lái)。

第三個(gè)改變，開(kāi)始建立資產(chǎn)管理平臺(tái)，把借助于資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)、還有金融，連在一起。資產(chǎn)方面，新加坡凱德置地做的是最好的，開(kāi)發(fā)方面是萬(wàn)達(dá)最快。我們要讓商家在這塊掙到錢，把這個(gè)作為發(fā)展理念。

我們引進(jìn)了很多的設(shè)備，包括澳大利亞的一些設(shè)備、技術(shù)。2013年我們?nèi)⒂^了澳大利亞最大的一個(gè)城市綜合體，五十幾萬(wàn)平方米，澳大利亞人口不多，但它們運(yùn)營(yíng)的還是非常好。現(xiàn)在中國(guó)一擁而上，造成租金越來(lái)越低，回報(bào)率不如銀行貸款利息，這樣運(yùn)營(yíng)下去是低效率的。怎么提高效率，怎么讓它更有效果，這是我們面臨的問(wèn)題，也是以后要做城市綜合體的開(kāi)發(fā)商要解決的問(wèn)題。

林峰：廖總，您對(duì)城市綜合體激烈競(jìng)爭(zhēng)下，今年和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)怎么看？

廖明舜：肯定還是有發(fā)展空間的，但是要有差異化的經(jīng)營(yíng)。如果跟風(fēng)太多，必須是在5公里以內(nèi)不要有太多的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，要想好服務(wù)一定的區(qū)域。這是我的看法。

林峰：對(duì)電商的沖擊您怎么看？

廖明舜：毫無(wú)疑問(wèn)，電商對(duì)傳統(tǒng)零售的沖擊肯定有。像2013年馬云和王健林兩位年度人物打賭，確確實(shí)實(shí)大家也都做了，萬(wàn)達(dá)他們也做起來(lái)了，寶龍事實(shí)上也做了一個(gè)電商平臺(tái)，寶龍的APP，就是O2O的這種產(chǎn)品。我們服務(wù)半徑6公里，只解決1公里的配送問(wèn)題，寶龍自己建立了一個(gè)小團(tuán)隊(duì)。2013年11月24日正式在福州營(yíng)運(yùn)，因?yàn)閷汖埖谝粋€(gè)城市廣場(chǎng)就在福州。目前一個(gè)多月來(lái)已經(jīng)有5萬(wàn)多用戶，交易額也是快速增長(zhǎng)，在這一點(diǎn)上確實(shí)會(huì)有新的模式，是對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的補(bǔ)充。電商完全取代傳統(tǒng)零售現(xiàn)在還不可能，我個(gè)人認(rèn)為在十年內(nèi)都取代不了。

林峰：這個(gè)問(wèn)題是大家非常關(guān)注，也是有爭(zhēng)議的一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)樘魬?zhàn)太大，商業(yè)地產(chǎn)自身的競(jìng)爭(zhēng)和電商的這種壓力形成極度競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，不創(chuàng)新在這個(gè)領(lǐng)域中難以發(fā)展。王志剛王總，請(qǐng)您再談一談，你們的產(chǎn)品，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，特別是在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新上您的一些看法。

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