進(jìn)軍云南 雅居樂(lè)為何選擇蹊蹺的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

進(jìn)軍云南 雅居樂(lè)為何選擇蹊蹺的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式？

雅居樂(lè)還有38.2%的總土地儲(chǔ)備位于海南和云南。該公司與云南的結(jié)緣，源于2011年4、5月時(shí)分別和西雙版納、德宏瑞麗、騰沖縣政府簽下的總計(jì)64000畝的意向投資協(xié)議。而據(jù)2011年6月，雅居樂(lè)在云南發(fā)布的招聘公告介紹顯示，雅居樂(lè)將其先后在西雙版納、瑞麗及騰沖簽下的三個(gè)項(xiàng)目合并為一個(gè)項(xiàng)目。稱：“雅居樂(lè)在云南的西雙版納、瑞麗及騰沖地區(qū)將打造一個(gè)極具東南亞宗教文化與民族風(fēng)情的綜合旅游度假項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地面積約64000畝（西雙版納項(xiàng)目約27000畝，瑞麗項(xiàng)目約7000畝，騰沖項(xiàng)目約30000畝），計(jì)劃總投資超過(guò)400億元?！?/P>

但，繼2011年雅居樂(lè)在云南豪簽下總投資超400億元，總占地面積達(dá)64000畝的戰(zhàn)略投資協(xié)議，及招聘公告之后，其在云南就鮮有消息。2012年8月16日，在雅居樂(lè)2012年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，雅居樂(lè)主席陳卓林還對(duì)外表示，“截至目前，雅居樂(lè)雖然已在云南當(dāng)?shù)睾炗喠丝蚣軈f(xié)議，但政府還沒(méi)有正式進(jìn)行土地出讓，因此雅居樂(lè)還未持有這些地區(qū)的土地?！敝钡?012年9月20日，在雅居樂(lè)發(fā)布的公司通訊中顯示，近日雅居樂(lè)以總代價(jià)約1.98億元取得云南省瑞麗市弄莫湖片區(qū)七幅住宅及商業(yè)用地的土地使用權(quán)，為其進(jìn)駐云南省的首個(gè)項(xiàng)目。據(jù)資料顯示，該七幅地塊總占地面積約263，994平方米，約合395.99畝，預(yù)計(jì)總建筑面積約731，852平方米，樓面地價(jià)約每平方米271元。

以開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)見(jiàn)長(zhǎng)的雅居樂(lè)，正式進(jìn)駐云南的實(shí)質(zhì)性第一步?jīng)]有跨向不管是市場(chǎng)成熟度，還是旅游熱度均較高的昆明、大理、麗江等城市，而是選擇了在云南城市綜合排行榜僅能排到16位的瑞麗。對(duì)于此番布局，筆者不禁提出疑慮，即為在云南大肆開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目而來(lái)，為何卻又避開(kāi)主流的旅游熱點(diǎn)城市，而選擇德宏瑞麗這么一個(gè)旅游發(fā)展水平不高的城市進(jìn)行先期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？?jī)H憑一個(gè)雅居樂(lè)，該如何來(lái)撬動(dòng)瑞麗旅游發(fā)展水平并不高的旅游市場(chǎng)？

據(jù)云南房網(wǎng)了解，目前其在瑞麗的項(xiàng)目名為“雅居樂(lè)國(guó)際花園”，根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資50億，占地面積約1100畝，欲打造的是瑞麗地區(qū)集高端酒店、商業(yè)中心及上層豪宅為一體的國(guó)際住區(qū)。云南房網(wǎng)致電該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心詢問(wèn)相關(guān)情況時(shí)，其項(xiàng)目置業(yè)顧表示，“目前項(xiàng)目一期打造的是以墅質(zhì)洋房為主的住宅社區(qū)，至于后期規(guī)劃是不是做旅游地產(chǎn)并不清楚?！贝朔磥?lái)，雅居樂(lè)拿下瑞麗項(xiàng)目之初，每平米土地的樓面價(jià)僅為271元，低價(jià)拿地打著開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的名號(hào)背后，實(shí)則暗揣操縱瑞麗住宅及商業(yè)地產(chǎn)之嫌。

照搬清水灣 雅居樂(lè)能否玩轉(zhuǎn)云南旅游地產(chǎn)？

雅居樂(lè)的成功在很大程度上依賴的是其位于海南的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目――清水灣。其與云南政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議之初，也表示將在云南復(fù)制清水灣模式。但理性思考清水灣在海南的成功，在2006年項(xiàng)目面市時(shí)，不管是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資大環(huán)境，還是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目給到投資客戶的新鮮程度，無(wú)疑項(xiàng)目都占盡了天時(shí)地利人和因素，可是近兩年清水灣銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不斷下滑，也導(dǎo)致雅居樂(lè)三年來(lái)，年度銷(xiāo)售總額一直在300億上下徘徊，增長(zhǎng)率疲軟的現(xiàn)實(shí)。

以旅游地產(chǎn)為主的清水灣造就了雅居樂(lè)昨日的輝煌與現(xiàn)今的尷尬，雅居樂(lè)的未來(lái)仍在眾多“類(lèi)清水灣”身上。但“清水灣”項(xiàng)目在海南的成功，并不意味著其只要復(fù)制，就可以在其他獨(dú)具地緣特性的城市獲得成功。就拿其首先進(jìn)入的瑞麗來(lái)說(shuō)，邊境貿(mào)易，民俗文化特色是其最大的特色所在。采用復(fù)制清水灣模式，產(chǎn)品面市時(shí)唯恐“水土不服”。瑞麗常駐人口僅約20萬(wàn)，在其旅游市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟的今日，對(duì)外吸引力也相對(duì)不足，如何吸引投資客戶，和讓本地居民消化定位為“高端”產(chǎn)品的項(xiàng)目，也是雅居樂(lè)需要面對(duì)的極大考驗(yàn)。且發(fā)展旅游地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)還在于，旅游地產(chǎn)這種模式的房地產(chǎn)項(xiàng)目受經(jīng)濟(jì)影響較大，它不是剛需產(chǎn)品，銷(xiāo)售對(duì)象也是不穩(wěn)定的。

此外，對(duì)于當(dāng)初雅居樂(lè)云南公司招聘簡(jiǎn)介中對(duì)于云南三地占地面積達(dá)64000畝項(xiàng)目的交待是，“欲在云南的西雙版納、瑞麗及騰沖地區(qū)將打造一個(gè)極具東南亞宗教文化與民族風(fēng)情的綜合旅游度假項(xiàng)目?！笨绲乜缰萸也](méi)有連成片的土地，怎樣運(yùn)作成一個(gè)綜合旅游度假項(xiàng)目？綜合性該如何體現(xiàn)？項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生何等實(shí)質(zhì)性的作用？理性得來(lái)說(shuō)，對(duì)于這樣龐大的項(xiàng)目，僅是投入前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備工作，對(duì)公司的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題就是一個(gè)極大的考驗(yàn)。而且需要的還有公司超強(qiáng)的運(yùn)作能力及運(yùn)氣，這些一個(gè)都不能少。

本文關(guān)鍵字：旅游地產(chǎn) 查看更多