溫泉鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)開發(fā)整體思路

五、溫泉鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)開發(fā)整體思路

根據(jù)功能定位，我們把溫泉鎮(zhèn)的功能結(jié)構(gòu)分為八大板塊，如圖，每個(gè)板塊的發(fā)展方向由其功能確定，總體上我們對(duì)溫泉鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)原則概括為：

改造舊城區(qū)、建設(shè)新城區(qū)、完善度假區(qū)

改造舊城區(qū)：規(guī)劃將溫泉老城鎮(zhèn)作為溫泉鎮(zhèn)旅游度假中心區(qū)，遷出區(qū)內(nèi)的居民，置換出的土地作為旅游度假用地進(jìn)行開發(fā)利用，以突出核心景區(qū)旅游功能，增加土地效益。同時(shí)對(duì)現(xiàn)有大量酒店和修療養(yǎng)院進(jìn)行改造，提升接待檔次、優(yōu)化接待能力。開發(fā)原則：修繕和保護(hù)小鎮(zhèn)風(fēng)貌，展現(xiàn)小鎮(zhèn)歷史文化；房產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)合為一體。房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。主要地產(chǎn)項(xiàng)目類型為：高端旅游接待酒店地產(chǎn)、度假酒店地產(chǎn)、古鎮(zhèn)休閑街區(qū)地產(chǎn)、溫泉洗浴地產(chǎn)等。

建設(shè)新城區(qū)：規(guī)劃在溫泉鎮(zhèn)南部規(guī)劃建設(shè)溫泉城鎮(zhèn)擴(kuò)展區(qū)，用來安置核心景區(qū)拆遷居民和未來溫泉鎮(zhèn)增長(zhǎng)人口，形成溫泉鎮(zhèn)新的居民社區(qū)，整體提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。主要地產(chǎn)項(xiàng)目類型為：以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅、社區(qū)服務(wù)業(yè)地產(chǎn)等。

完善度假區(qū)：充分利用溫泉地?zé)豳Y源優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃緊鄰溫泉鎮(zhèn)核心景區(qū)，完善和建設(shè)閑

度假設(shè)施，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。以提供第二居所度假休閑為目的，形成成熟的高端休閑旅游度假市場(chǎng)。主要地產(chǎn)項(xiàng)目類型為：生態(tài)度假地產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)休閑地產(chǎn)、會(huì)議商務(wù)地產(chǎn)、田園地產(chǎn)、綜合旅游地產(chǎn)等。

六、溫泉鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)劃

1、休閑度假產(chǎn)業(yè)全面升級(jí)，滿足休閑度假需求

針對(duì)目前溫泉鎮(zhèn)休閑度假旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的供求矛盾，對(duì)現(xiàn)有休閑度假產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合運(yùn)作，改善供給產(chǎn)品，將閑置的傳統(tǒng)觀光旅游接待設(shè)施改造成休閑度假產(chǎn)品，使休閑度假供求雙方都能得到最大收益，為溫泉鎮(zhèn)休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個(gè)良好的國(guó)內(nèi)大環(huán)境。主要應(yīng)從以下兩方面入手：

第一，根據(jù)市場(chǎng)需求,實(shí)現(xiàn)休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代。提升休閑度假產(chǎn)品質(zhì)量,通過休閑度假產(chǎn)品供給,引導(dǎo)和培育消費(fèi)者的休閑度假理念。針對(duì)市場(chǎng)定位，根據(jù)休閑度假旅游細(xì)分市場(chǎng)需求，開發(fā)滿足不同市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，同時(shí)通過對(duì)傳統(tǒng)觀光型供給產(chǎn)品的改造，引導(dǎo)消費(fèi)者將潛在休閑度假旅游需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)休閑度假需求。

第二，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈。鎮(zhèn)內(nèi)旅游接待企業(yè)和單位應(yīng)進(jìn)行廣泛的橫向聯(lián)合，以增強(qiáng)旅游房地產(chǎn)的連鎖優(yōu)勢(shì)，通過組建行業(yè)協(xié)會(huì)，構(gòu)建配套的旅游房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)體系，整合資源優(yōu)勢(shì)，滿足消費(fèi)者多樣化需求，并相互監(jiān)督，形成共贏局面。

2、積極開拓休閑度假市場(chǎng)

第一，針對(duì)溫泉鎮(zhèn)旅游市場(chǎng)的客觀情況，進(jìn)行合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，突出產(chǎn)品的個(gè)性化。旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品具有規(guī)模效應(yīng)，只有目標(biāo)市場(chǎng)規(guī)模足夠大，消費(fèi)者足夠多，才能充分利用現(xiàn)有資源,實(shí)現(xiàn)最小成本和利潤(rùn)最大化經(jīng)營(yíng)。溫泉鎮(zhèn)現(xiàn)有旅游度假設(shè)施的用途單一、設(shè)施老化、各自為政等因素，導(dǎo)致了目標(biāo)市場(chǎng)過小，無法體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，產(chǎn)品的價(jià)格仍居高不下。

第二，建立和健全溫泉鎮(zhèn)度假旅游房地產(chǎn)度假使用權(quán)交換網(wǎng)絡(luò)。云南省休閑度假旅游資源豐富,可進(jìn)行省內(nèi)乃至全國(guó)度假旅游房地產(chǎn)度假使用權(quán)的交換。通過建立交換公司或成立度假聯(lián)盟，溫泉鎮(zhèn)可以加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)旅游企業(yè)之間的聯(lián)合，提升產(chǎn)品的價(jià)值，充分體現(xiàn)其可交換性的魅力,滿足消費(fèi)者多樣化的度假需求。

第三，著力打造溫泉鎮(zhèn)休閑度假產(chǎn)品品牌。溫泉鎮(zhèn)擁有豐富的休閑旅游度假資源，良好的自然生態(tài)環(huán)境，同時(shí)“天下第一湯”、摩崖石刻、曹溪寺、佛學(xué)院、龍?jiān)苿e墅等著名景點(diǎn)為休閑度假旅游提供了絕佳的基礎(chǔ)條件，溫泉鎮(zhèn)應(yīng)著力打造休閑度假品牌，以品牌效應(yīng)促進(jìn)休閑度假理念的推廣，從而帶整個(gè)旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為我國(guó)旅游小城鎮(zhèn)休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)提供一個(gè)可借鑒的模式。

第四，市場(chǎng)定位，面向中高收入群體市場(chǎng)。休閑度假為一種高層次的消費(fèi)品，無論是分時(shí)度假還是其它休閑度假產(chǎn)品形式，產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)一般工薪階層來說都是比較奢侈的。就目前而言，它的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)主要定位在高收入階層，由高收入階層消費(fèi)者形成良好口碑來推動(dòng)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。隨著旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)環(huán)境的成熟，目標(biāo)市場(chǎng)自然逐步拓寬到中低層次的消費(fèi)者。

第五，休閑度假旅游產(chǎn)品營(yíng)銷多樣化和客戶服務(wù)人性化。在信息時(shí)代，建立多樣化的休閑度假旅游產(chǎn)品營(yíng)銷方式是推介和宣傳產(chǎn)品的必要手段。而客戶服務(wù)人性化應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：首先，規(guī)范為客戶服務(wù)的業(yè)務(wù)流程；其次，擴(kuò)展客戶資源；再次，建立穩(wěn)定的客戶資源；最后，現(xiàn)有客戶關(guān)系中的整合共羸。

第六，規(guī)范經(jīng)營(yíng)、培育市場(chǎng)。必須沿著先旅游產(chǎn)業(yè)，后酒店行業(yè)，最后房地產(chǎn)業(yè)的思路運(yùn)作。要下大力氣培育市場(chǎng)、培育消費(fèi)者，要運(yùn)用好的促銷手段、示范方式，逐步培育形成休閑度假市場(chǎng)。

3、整合資源，營(yíng)造休閑度假旅游環(huán)境

針對(duì)溫泉鎮(zhèn)目前存在的休閑度假旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量多、規(guī)模??；實(shí)力弱、精品少的問題，我們認(rèn)為迫切需要將各類資源進(jìn)行整合，按照效益第一的原則，進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化、資源配置和利益關(guān)系的調(diào)整。資源整合主要可以從以下兩方面著手：

第一，整合旅游資源，打造精品旅游線路。溫泉鎮(zhèn)旅游資源豐富，但大多各自為政，缺少精品旅游路線，游客多以觀光旅游為主，逗留時(shí)間短，旅游支出少。因此,溫泉鎮(zhèn)要致力于創(chuàng)建旅游小城鎮(zhèn)的品牌形象，打造有地方特色的精品旅游線路，增加對(duì)旅游者的吸引力，延長(zhǎng)旅游者逗留時(shí)間，從而促使觀光型旅游者向休閑度假型旅游者轉(zhuǎn)變。

第二，整合旅游業(yè)六要素，創(chuàng)建旅游產(chǎn)業(yè)鏈，為休閑度假市場(chǎng)提供良好環(huán)境。旅游業(yè)是食、住、行、游、購(gòu)、娛各要素的聯(lián)合體，整合旅游業(yè)各要素有利于充分挖掘各行業(yè)的潛在資源，為旅游者提供全方位的服務(wù)，從整體上提升旅游業(yè)的規(guī)模和效益。實(shí)行資產(chǎn)組合，打造包括飯店,度假區(qū)、產(chǎn)權(quán)酒店、旅行社、景區(qū)開發(fā)等項(xiàng)目的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)帶來了規(guī)模效益。

4、政府產(chǎn)業(yè)政策和市場(chǎng)規(guī)范

政府給予支持并加強(qiáng)行業(yè)管理，是旅游房地產(chǎn)順利發(fā)展的政治前提。政府應(yīng)提供必要的法律保障，在市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)方面，政府應(yīng)加緊對(duì)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和管理，盡快出臺(tái)并完善有關(guān)法律法規(guī)，從而將旅游房地產(chǎn)業(yè)納入法制化的框架，使旅游房地產(chǎn)被更多的消費(fèi)者接受，特別是在消費(fèi)者對(duì)這一市場(chǎng)的認(rèn)知還有待引導(dǎo)的情況下，同時(shí)也有利于旅游房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

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