旅游地產的障礙

旅游地產的障礙

黃島新區(qū)正在開發(fā)的住宅強烈地需要買家。

與其他地產類型相比，旅游地產更強調經濟的權衡，如果說自然的旅游資源是旅游地產不可或缺的外形，那么，經濟回報就是旅游地產重點所在的內涵。但就時下的中國房地產市場機制而言，地價幾乎是決定房價的唯一要素，與坐擁完善配套、鄰近政治、金融、文化中心的地段優(yōu)勢（或者說社會優(yōu)勢）相比，風景獨好的自然優(yōu)勢至少短時間內難以回報投資，這或許是大多數(shù)遠離城市中心的新興旅游地產無法繞過的難題。

合并后的黃島新區(qū)存量房四萬余套，對比黃島新區(qū)兩百萬的城鎮(zhèn)農村人口總數(shù)，可知四萬余套存量房意味著什么。由此可見，黃島新區(qū)想僅以面海靠山的自然環(huán)境之地利發(fā)展旅游地產，條件尚不充足，畢竟回報率才是旅游地產的經濟核心。

因此，能夠實現(xiàn)四萬余套存量房的消化并在交付使用后獲得相應回報就成了黃島新區(qū)旅游地產系統(tǒng)成熟的最大障礙。姑且不論這些存量房的消化問題，單就區(qū)域的旅游特點來說，春夏秋冬四季就是極大的問題。拋開自然資源的優(yōu)劣不論，四季分明對以旅游地產為概念的房地產開發(fā)營運模塊而言并不是多么利好的事情。相反，四季分明會稀釋旅游地產下游的業(yè)主的興趣濃度，更無法全年度吸引游客以填充數(shù)量巨大的旅游地產小業(yè)主的物業(yè)空間。所以，位于黃島新區(qū)靈山灣的青島紅樹林度假酒店在規(guī)劃設計之初，就設想以“四季全時度假目的地”的經營模式應對異于三亞紅樹林度假酒店全年盛夏的四季分明的青島氣候，試圖改變青島冬季度假的尷尬局面。

借助科技之力建筑自動開合的穹頂以解決四季分明的問題并不能解決青島紅樹林度假酒店運營旅游地產的全部問題，盡管“中國最大的室內陽光沙灘”可以實現(xiàn)冬季暢游大海的休閑度假的感覺，盡管室內商業(yè)街可以不在意室外冬天的溫度，可是它們都屬于配合自然環(huán)境的基礎建設，迫在眉睫的事情仍是經濟的考量――投資回報。

三亞紅樹林度假酒店的成熟在先，同屬今典集團的青島紅樹林度假酒店沒理由不借助同宗的三亞紅樹林度假酒店。2010年5月奠基的青島紅樹林度假酒店除了三亞紅樹林度假酒店的模板，并沒有太強的自然資源、行政資源優(yōu)勢。

故而，黃島新區(qū)還沒有合并的幾年前，青島紅樹林度假酒店推廣時，就打出了“股權式”酒店的投資回報方式，隨后又開始銷售紅樹林度假卡，今典集團董事長張寶全把紅樹林度假卡定位為金融產品，他認為“這種模式更受中國消費者歡迎”，因為“門檻更低了”。這與國內很多商場超市自己發(fā)行的購物卡的模式相似，但最大的不同在于，商場超市的購物卡有足夠多的分店消化，而“在建的、拿地的和正在拿的紅樹林酒店加起來‘只’有12座”，同時，當開發(fā)真實存在的地產建筑變成運營像游戲幣一樣虛擬的金融產品，很難評斷是喜是憂。

僅僅討論什么是旅游地產，或者只是分析旅游地產系統(tǒng)結構的組成，很有可能成為一件本末倒置的粗魯?shù)氖虑?，并由此鉆入旅游地產的概念誤區(qū)。實質上，旅游地產是城市經濟發(fā)展的過程積累后形成的結果，而非事先觸及的原因。

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