全國兩會即將召開，業(yè)界對于中央再次出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的風聲越加強烈。據(jù)稱二套房貸提至7成首付，貸款利率升為1.3倍。

19日，受公積金收緊、二套房貸或調(diào)整等利空消息影響，地產(chǎn)股集體暴跌，“招保萬金”跌幅均超過4%。

然而，大型房企的銷售呈現(xiàn)強勁上漲的勢頭。截止到2月18日，萬科等20家標桿上市房企1月份銷售額合計為855.32億元，環(huán)比增長6.42%，同比大幅增長174.95%。

業(yè)內(nèi)人士指出，中央出臺新一輪調(diào)控政策的可能性較大，但全國兩會前一個月“應該是政策真空期”。雖然房企銷售情況向好，但政策可能的變動將導致地產(chǎn)股面臨調(diào)整。

調(diào)控“組合拳”或出

19日，一則“本周四樓市或有新政出臺，待選方案為二套房7成首付+貸款利率1.3倍”的傳言引發(fā)地產(chǎn)股集體跳水，金地集團（600383）跌幅超過7%，保利地產(chǎn)（600048）、招商地產(chǎn)（000024）、萬科A（000002）跌幅均超過4%。

在大中城市房價上漲的情況下，不少業(yè)內(nèi)人士預期新政將在近期出臺。對于網(wǎng)傳二套房貸提至7成首付，貸款利率為基準利率的1.3倍，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭告訴中國證券報記者，按照市場邏輯推理的話，這種調(diào)控新政可能性很大。

但中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉對二套房政策調(diào)整持保留意見。他表示，今年兩會前一個月“應該是政策真空期”?！坝媒鹑谑侄握{(diào)控樓市的效果已經(jīng)大打折扣。實際上，限制二套房貸款對市場影響很小。以一套總價200萬元的房子為例，銀行提高一成首付也就多20萬元，大多數(shù)能買得起二套房的人對這部分資金是能承受的；貸款利率提至1.3倍，房貸壓力是會增加不少，但以上述購房人的經(jīng)濟實力，他們肯定不是準備還20年甚至30年，可能幾年就還完，因此影響也有限。”張大偉對中國證券報記者分析。

他認為，按市場情況判斷，調(diào)控新政出臺是趨勢，但限制二套房的政策可能是政策組合拳中的一部分，不然單就這項政策不足以控制房價。

中國證券報記者就二套房信貸調(diào)整傳聞向各大銀行求證。包括工商銀行（601398）、招商銀行（600036）在內(nèi)的大型國有銀行均稱尚未接到二套房貸調(diào)整通知。

房企銷售業(yè)績向好

雖然政策變動的傳聞不斷，但在市場明顯好轉(zhuǎn)的情況下，房企的銷售業(yè)績持續(xù)向好。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2月18日，萬科等20家標桿上市房企1月份銷售額合計為855.32億元，環(huán)比增長6.42%，同比增長174.95%。且20家標桿房企中，一半以上房企銷售額出現(xiàn)環(huán)比上漲。值得一提的是，從銷售單價來看，這20家房企在1月的銷售均價為1.13萬元/平方米，同比增長5.78%。

除此之外，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，春節(jié)期間（2月9日至2月15日），從成交面積來看，重點監(jiān)測的27個城市樓市成交面積較去年春節(jié)同期（2012年1月22日至1月28日）同比上漲的城市達21個。其中，14個城市成交面積漲幅超過一倍，貴陽同比漲幅最大，達到2675%。

市場基本面回暖已經(jīng)成為既定事實，樓市“小陽春”可期。同策房地產(chǎn)咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，一季度房地產(chǎn)市場成交量還將繼續(xù)攀升，房價上漲還將持續(xù)。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析，房企加快推盤節(jié)奏，購房者積極入市，將推動市場走向火熱，新開盤項目的去化率也將明顯增加。而在買賣雙方的博弈中，房企主動地位將大大增強。在這種背景下，2013年房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率將會出現(xiàn)明顯的回歸。 （中國經(jīng)濟網(wǎng)）

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節(jié)后樓市躁動　推高調(diào)控新政預期

近日，房地產(chǎn)市場一改往年春節(jié)走勢，在節(jié)后迅速恢復，甚至出現(xiàn)春節(jié)14城市樓市成交面積漲幅超一倍的反?，F(xiàn)象。對此，多位業(yè)內(nèi)專家表示，由于近期房地產(chǎn)市場的非正?，F(xiàn)象，出臺房地產(chǎn)新政預期不斷增強，信貸政策或為下步調(diào)控著力點。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2月1日至17日，北京市二手住宅網(wǎng)簽4388套，同比增長71.87%。另外，截至2月17日，2013年北京市二手住宅網(wǎng)簽23899套，同比大增337.87%。

從價格來看，2月1日至17日，北京市二手住宅成交均價為25551元/平方米，環(huán)比增長2.36%。

對此，鏈家市場研究部張旭認為，雖然由于網(wǎng)簽服務暫停，致北京二手房市場成交為零，但從市場情況以及節(jié)后新增客源的平均水平來看，春節(jié)假期對二手房市場的影響要遠遠小于去年。

張旭表示，雖然二月受春節(jié)長假影響，但2月至今的成交量仍然出現(xiàn)同比大漲，市場熱度明顯高過去年同期。今年以來新增客源規(guī)模超過去年同期五成以上，購房者的觀望情緒也普遍轉(zhuǎn)淡，龐大的需求規(guī)模是推動二手房成交量同比大漲的主要原因。

21世紀不動產(chǎn)張磊也表示，由于業(yè)主預期較高，現(xiàn)階段幾乎不給客戶還價空間，反而客戶擔心業(yè)主坐地漲價。再加上部分租房者被高企的房租逼入買房隊伍，因此，二手房交易量十分可觀。

值得注意的是，在房價上漲的市場預期下，不少業(yè)內(nèi)人士預期樓市調(diào)控新政將在近期出臺。

19日，就有媒體曝出，相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策將出臺，目前待選方案有2種“二套房7成首付+貸款利率為1.3倍”，實施時間仍未確定。

就以上傳聞，《經(jīng)濟參考報》記者向各大銀行個貸部門進行求證，建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行均表示尚未接到相關(guān)通知，現(xiàn)階段利率并未發(fā)生變化。

雖然消息并未得到證實，但市場卻做出了強烈反應。當日，房地產(chǎn)股及建材板塊集體暴跌，截至收盤，建材板塊8成個股下跌，跌幅4.77%；房地產(chǎn)板塊超9成個股下跌，跌幅3.70%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，春節(jié)過后至5月，是新政窗口期。而對于網(wǎng)傳二套房貸提至7成首付，貸款利率為基準利率的1.3倍，楊紅旭表示：寧可信其有！

“從短期來看，信貸政策將成為房地產(chǎn)調(diào)控最行之有效的政策”，全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，雖然不確定近期是否會加強調(diào)控，但她預計在堅持中央經(jīng)濟工作會議精神的前提下，房地產(chǎn)調(diào)控將逐步從政策調(diào)控轉(zhuǎn)向運用市場杠桿調(diào)控。

楊紅旭認為，由于近期房地產(chǎn)市場的非正?，F(xiàn)象，出臺房地產(chǎn)新政的可能性極大。他認為信貸、稅收、土地等方面，均是調(diào)控對象，而信貸最有可能成為下步調(diào)控著力點。

事實上，房地產(chǎn)調(diào)控政策已在信貸方面有收緊跡象。記者了解到，與之前各地微調(diào)房地產(chǎn)市場，政策出現(xiàn)松動不同的是，2月以來，昆山、金華、東莞等地紛紛出臺下調(diào)住房公積金貸款額度通知。

對此，聶梅生表示，從反復調(diào)控的效果來看，貨幣政策最為敏感且最行之有效，因此也會是最有可能的調(diào)控政策。

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