全國(guó)兩會(huì)即將召開，業(yè)界對(duì)于中央再次出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的風(fēng)聲越加強(qiáng)烈。據(jù)稱二套房貸提至7成首付，貸款利率升為1.3倍。

19日，受公積金收緊、二套房貸或調(diào)整等利空消息影響，地產(chǎn)股集體暴跌，“招保萬(wàn)金”跌幅均超過(guò)4%。

然而，大型房企的銷售呈現(xiàn)強(qiáng)勁上漲的勢(shì)頭。截止到2月18日，萬(wàn)科等20家標(biāo)桿上市房企1月份銷售額合計(jì)為855.32億元，環(huán)比增長(zhǎng)6.42%，同比大幅增長(zhǎng)174.95%。

業(yè)內(nèi)人士指出，中央出臺(tái)新一輪調(diào)控政策的可能性較大，但全國(guó)兩會(huì)前一個(gè)月“應(yīng)該是政策真空期”。雖然房企銷售情況向好，但政策可能的變動(dòng)將導(dǎo)致地產(chǎn)股面臨調(diào)整。

調(diào)控“組合拳”或出

19日，一則“本周四樓市或有新政出臺(tái)，待選方案為二套房7成首付+貸款利率1.3倍”的傳言引發(fā)地產(chǎn)股集體跳水，金地集團(tuán)（600383）跌幅超過(guò)7%，保利地產(chǎn)（600048）、招商地產(chǎn)（000024）、萬(wàn)科A（000002）跌幅均超過(guò)4%。

在大中城市房?jī)r(jià)上漲的情況下，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)期新政將在近期出臺(tái)。對(duì)于網(wǎng)傳二套房貸提至7成首付，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.3倍，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴中國(guó)證券報(bào)記者，按照市場(chǎng)邏輯推理的話，這種調(diào)控新政可能性很大。

但中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉對(duì)二套房政策調(diào)整持保留意見。他表示，今年兩會(huì)前一個(gè)月“應(yīng)該是政策真空期”?！坝媒鹑谑侄握{(diào)控樓市的效果已經(jīng)大打折扣。實(shí)際上，限制二套房貸款對(duì)市場(chǎng)影響很小。以一套總價(jià)200萬(wàn)元的房子為例，銀行提高一成首付也就多20萬(wàn)元，大多數(shù)能買得起二套房的人對(duì)這部分資金是能承受的；貸款利率提至1.3倍，房貸壓力是會(huì)增加不少，但以上述購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們肯定不是準(zhǔn)備還20年甚至30年，可能幾年就還完，因此影響也有限?！睆埓髠?duì)中國(guó)證券報(bào)記者分析。

他認(rèn)為，按市場(chǎng)情況判斷，調(diào)控新政出臺(tái)是趨勢(shì)，但限制二套房的政策可能是政策組合拳中的一部分，不然單就這項(xiàng)政策不足以控制房?jī)r(jià)。

中國(guó)證券報(bào)記者就二套房信貸調(diào)整傳聞向各大銀行求證。包括工商銀行（601398）、招商銀行（600036）在內(nèi)的大型國(guó)有銀行均稱尚未接到二套房貸調(diào)整通知。

房企銷售業(yè)績(jī)向好

雖然政策變動(dòng)的傳聞不斷，但在市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn)的情況下，房企的銷售業(yè)績(jī)持續(xù)向好。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2月18日，萬(wàn)科等20家標(biāo)桿上市房企1月份銷售額合計(jì)為855.32億元，環(huán)比增長(zhǎng)6.42%，同比增長(zhǎng)174.95%。且20家標(biāo)桿房企中，一半以上房企銷售額出現(xiàn)環(huán)比上漲。值得一提的是，從銷售單價(jià)來(lái)看，這20家房企在1月的銷售均價(jià)為1.13萬(wàn)元/平方米，同比增長(zhǎng)5.78%。

除此之外，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，春節(jié)期間（2月9日至2月15日），從成交面積來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的27個(gè)城市樓市成交面積較去年春節(jié)同期（2012年1月22日至1月28日）同比上漲的城市達(dá)21個(gè)。其中，14個(gè)城市成交面積漲幅超過(guò)一倍，貴陽(yáng)同比漲幅最大，達(dá)到2675%。

市場(chǎng)基本面回暖已經(jīng)成為既定事實(shí)，樓市“小陽(yáng)春”可期。同策房地產(chǎn)咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量還將繼續(xù)攀升，房?jī)r(jià)上漲還將持續(xù)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭分析，房企加快推盤節(jié)奏，購(gòu)房者積極入市，將推動(dòng)市場(chǎng)走向火熱，新開盤項(xiàng)目的去化率也將明顯增加。而在買賣雙方的博弈中，房企主動(dòng)地位將大大增強(qiáng)。在這種背景下，2013年房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率將會(huì)出現(xiàn)明顯的回歸。 （中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）

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節(jié)后樓市躁動(dòng)　推高調(diào)控新政預(yù)期

近日，房地產(chǎn)市場(chǎng)一改往年春節(jié)走勢(shì)，在節(jié)后迅速恢復(fù)，甚至出現(xiàn)春節(jié)14城市樓市成交面積漲幅超一倍的反常現(xiàn)象。對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)專家表示，由于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的非正?，F(xiàn)象，出臺(tái)房地產(chǎn)新政預(yù)期不斷增強(qiáng)，信貸政策或?yàn)橄虏秸{(diào)控著力點(diǎn)。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2月1日至17日，北京市二手住宅網(wǎng)簽4388套，同比增長(zhǎng)71.87%。另外，截至2月17日，2013年北京市二手住宅網(wǎng)簽23899套，同比大增337.87%。

從價(jià)格來(lái)看，2月1日至17日，北京市二手住宅成交均價(jià)為25551元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.36%。

對(duì)此，鏈家市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，雖然由于網(wǎng)簽服務(wù)暫停，致北京二手房市場(chǎng)成交為零，但從市場(chǎng)情況以及節(jié)后新增客源的平均水平來(lái)看，春節(jié)假期對(duì)二手房市場(chǎng)的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于去年。

張旭表示，雖然二月受春節(jié)長(zhǎng)假影響，但2月至今的成交量仍然出現(xiàn)同比大漲，市場(chǎng)熱度明顯高過(guò)去年同期。今年以來(lái)新增客源規(guī)模超過(guò)去年同期五成以上，購(gòu)房者的觀望情緒也普遍轉(zhuǎn)淡，龐大的需求規(guī)模是推動(dòng)二手房成交量同比大漲的主要原因。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)張磊也表示，由于業(yè)主預(yù)期較高，現(xiàn)階段幾乎不給客戶還價(jià)空間，反而客戶擔(dān)心業(yè)主坐地漲價(jià)。再加上部分租房者被高企的房租逼入買房隊(duì)伍，因此，二手房交易量十分可觀。

值得注意的是，在房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期下，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)期樓市調(diào)控新政將在近期出臺(tái)。

19日，就有媒體曝出，相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策將出臺(tái)，目前待選方案有2種“二套房7成首付+貸款利率為1.3倍”，實(shí)施時(shí)間仍未確定。

就以上傳聞，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者向各大銀行個(gè)貸部門進(jìn)行求證，建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行均表示尚未接到相關(guān)通知，現(xiàn)階段利率并未發(fā)生變化。

雖然消息并未得到證實(shí)，但市場(chǎng)卻做出了強(qiáng)烈反應(yīng)。當(dāng)日，房地產(chǎn)股及建材板塊集體暴跌，截至收盤，建材板塊8成個(gè)股下跌，跌幅4.77%；房地產(chǎn)板塊超9成個(gè)股下跌，跌幅3.70%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，春節(jié)過(guò)后至5月，是新政窗口期。而對(duì)于網(wǎng)傳二套房貸提至7成首付，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.3倍，楊紅旭表示：寧可信其有！

“從短期來(lái)看，信貸政策將成為房地產(chǎn)調(diào)控最行之有效的政策”，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，雖然不確定近期是否會(huì)加強(qiáng)調(diào)控，但她預(yù)計(jì)在堅(jiān)持中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的前提下，房地產(chǎn)調(diào)控將逐步從政策調(diào)控轉(zhuǎn)向運(yùn)用市場(chǎng)杠桿調(diào)控。

楊紅旭認(rèn)為，由于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的非正?，F(xiàn)象，出臺(tái)房地產(chǎn)新政的可能性極大。他認(rèn)為信貸、稅收、土地等方面，均是調(diào)控對(duì)象，而信貸最有可能成為下步調(diào)控著力點(diǎn)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控政策已在信貸方面有收緊跡象。記者了解到，與之前各地微調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策出現(xiàn)松動(dòng)不同的是，2月以來(lái)，昆山、金華、東莞等地紛紛出臺(tái)下調(diào)住房公積金貸款額度通知。

對(duì)此，聶梅生表示，從反復(fù)調(diào)控的效果來(lái)看，貨幣政策最為敏感且最行之有效，因此也會(huì)是最有可能的調(diào)控政策。

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