前不久，全國企業(yè)破產(chǎn)重整案件信息網(wǎng)發(fā)布的山東乳山維多利亞海灣旅游開發(fā)股份有限公司（以下簡稱“維多利亞公司”）預(yù)重整投資人招募公告顯示，因維多利亞公司不能償還到期債務(wù)，威海市中級人民法院已做出民事裁定，受理公司進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，債務(wù)人的債務(wù)總額為18.67億元。    

維多利亞公司計劃投資額30億元的大乳山景區(qū)擁有極佳的地理位置、豐富的旅游資源以及良好的經(jīng)營環(huán)境，卻形成了近20億元的負(fù)債，引起了業(yè)界的關(guān)注。為何“天生麗質(zhì)”的大乳山景區(qū)竟背負(fù)高額債務(wù)？這幾年，陸續(xù)有多個重點景區(qū)資金鏈出現(xiàn)問題或者出現(xiàn)破產(chǎn)重組等現(xiàn)象。投資景區(qū)會遇到哪些大坑，如何保證景區(qū)的可持續(xù)運營，這些都成為業(yè)界應(yīng)該思考的問題。

壹、高開低走 從大手筆到高負(fù)債

大乳山景區(qū)項目于2005年3月正式投資建設(shè)，景區(qū)規(guī)劃總面積60平方公里。大乳山景區(qū)在全國五一勞動獎?wù)芦@得者、高級園林工程師劉新利董事長的率領(lǐng)下，用8年時間栽種了1800萬棵喬灌木，將昔日的荒山爛灘打造成山清水秀的世外桃源，被贊為生態(tài)文明建設(shè)的一個典范，建成運營多年，曾榮獲“中國十佳休閑旅游度假地”“山東省十大齊魯文化新地標(biāo)”“山東省環(huán)境教育基地”“國家級海洋公園”“國家水利風(fēng)景區(qū)”“國際生態(tài)旅游示范基地”等。    

2019年1月24日，山東省乳山市人民法院公告顯示，威海市中級人民法院裁定受理維多利亞公司破產(chǎn)清算一案，指定山東利得清算事務(wù)有限公司擔(dān)任維多利亞公司管理人。    

根據(jù)利得清算發(fā)布的報告，維多利亞公司自2016年以來，因資金鏈斷裂導(dǎo)致客源市場推廣營銷處于停滯狀態(tài)等原因，營業(yè)收入急劇下跌，大乳山景區(qū)一直未能正常經(jīng)營。據(jù)悉，大乳山景區(qū)由維多利亞公司投巨資，盡管運營建成以來遭遇資金難題，但維多利亞公司仍連年持續(xù)投入大量資金，進(jìn)行混交林建設(shè)，增加植物多樣性和植物的季相變化。    

日前，維多利亞公司在山東產(chǎn)權(quán)交易中心發(fā)布預(yù)重整招募公告，意向投資人應(yīng)于9月20日前繳納200萬元報名保證金，于9月30日前繳納1億元的投資保證金。根據(jù)初步審計結(jié)果，乳山維多利亞公司賬面記載，債務(wù)人對外負(fù)債18.69億元。    

“景區(qū)投資是一個長期的系統(tǒng)工程，需要在投資之前做到高屋建瓴、高瞻遠(yuǎn)矚，必須有良好的策劃規(guī)劃作為引導(dǎo)。維多利亞公司進(jìn)入破產(chǎn)清算與投資前期缺乏良好的策劃規(guī)劃不無關(guān)系。”北京綠維文旅控股集團(tuán)董事長、北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院院長林峰直言，一個景區(qū)項目投資前，應(yīng)該首先深度進(jìn)行市場研究，準(zhǔn)確定位市場、定位主題、定位形象、核心吸引力；其次，整合資源與市場，大膽創(chuàng)意，形成表現(xiàn)吸引力的產(chǎn)品形態(tài)；最后，運用韜略，建構(gòu)戰(zhàn)略，并落實為戰(zhàn)術(shù)和行動計劃。    

北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院旅游系副教授王學(xué)峰認(rèn)為，表面來看，投資過大、背債過多、盈利能力高估等，導(dǎo)致資金鏈斷裂，深層背后原因可能與營商大環(huán)境有關(guān)，民營企業(yè)融資手段單一，借款難度加大，正常融資渠道受阻，民間借貸風(fēng)險加大，再加上景區(qū)回收能力不足，產(chǎn)品盈利能力無法滿足利息和成本支出，過高的財務(wù)成本必然嚴(yán)重影響景區(qū)的健康經(jīng)營。    

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員蔣震表示，旅游資源的開發(fā)具有前期投入大（沉沒成本）、回收期長的特點，特別是投資前期面臨著市場培育、市場推廣等眾多問題，一旦品牌成功樹立起來，那么旅游資源運營的穩(wěn)定性會大大加強。所以說，旅游產(chǎn)業(yè)運營的重要內(nèi)容是如何平滑不同時期的投入和產(chǎn)出的期限風(fēng)險。    

此外有專家表示，如果維多利亞公司繼續(xù)停止?fàn)I業(yè)，所有資產(chǎn)必將進(jìn)行清算處理；如果維多利亞公司能完成投資人招募，新股東將直接管理大乳山景區(qū)。    

也有專家指出，景區(qū)培育了10年，在一定程度上積累了市場基礎(chǔ)，同時，10年的低效運營和既有的負(fù)面信息，也給景區(qū)的品牌形象帶來很大的傷害，所以想要繼續(xù)運營該景區(qū)，需要先實現(xiàn)景區(qū)形象的轉(zhuǎn)變和景區(qū)品質(zhì)的提升，這樣才有機(jī)會從市場認(rèn)知和產(chǎn)品體驗上，再次獲得市場的理解和認(rèn)可。

貳、揆理度情 綜合收益是出路

大乳山景區(qū)的遭遇并非個案。此前本報規(guī)劃投資版也分析過幾個景區(qū)投融資情況的案例。如典型的民營景區(qū)河南洛陽5A級旅游景區(qū)龍?zhí)洞髰{谷在發(fā)展過程中因為資金不足，開始民間借貸，最終因資不抵債進(jìn)入破產(chǎn)程序；又如，2017年12月，重慶龍門陣景區(qū)經(jīng)歷停業(yè)整頓兩年、被摘牌“4A”后，又大量引入民間借貸，最終滾出9.7億的負(fù)債雪球；再如投資6億元的文旅項目成都秀麗東方，因為土地規(guī)劃利用問題，導(dǎo)致園內(nèi)商業(yè)街被拆除叫停，大筆投資付諸東流……   

這幾年，陸續(xù)有多個重點景區(qū)資金鏈出現(xiàn)問題或者出現(xiàn)破產(chǎn)重組等現(xiàn)象，這開始讓人思考旅游景區(qū)怎么了，投資景區(qū)是否會遇到很多大坑，如何不讓多年心血化為烏有。   

除景區(qū)破產(chǎn)問題外，近兩年，景區(qū)的其他問題也一直不斷，如景區(qū)經(jīng)營權(quán)的歸屬問題、景區(qū)管理之爭、景區(qū)政企矛盾等。    

林峰提到，景區(qū)投資回報主要體現(xiàn)在三個方面：一是門票價格回報，以往門票是投資回報結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)，門票價格的不斷調(diào)整將打破這一主體回報模式。二是景區(qū)的基本服務(wù)回報，例如，進(jìn)入景區(qū)后的餐飲、交通、購物等基本服務(wù)收入，也有可能成為景區(qū)收入的主要部分。三是多業(yè)態(tài)多要素的增值服務(wù)回報，景區(qū)通過針對不同層次、不同需求、不同消費能力的人群，提供多樣化的服務(wù)，從而刺激消費產(chǎn)生增值服務(wù)性回報。“不同景區(qū)的不同服務(wù)和運營模式，必將導(dǎo)致回報結(jié)構(gòu)的差別。因此，在開發(fā)運營景區(qū)之前就應(yīng)該捋順商業(yè)運營模式和回報結(jié)構(gòu)。”

據(jù)了解，景區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈中的資產(chǎn)回報率排序依次是門票、索道、酒店、旅行社。門票作為利潤率最高的一環(huán)，極大影響著景區(qū)的盈利水平。   

“現(xiàn)階段，門票依然是景區(qū)利潤重心所在。”王學(xué)峰說，從景區(qū)經(jīng)營效益方面看，絕大部分景區(qū)的主要收入來源為門票收入。  

 “之所以會形成門票經(jīng)濟(jì)，是因為景區(qū)收入依賴于游客量，游客帶來的第一手收入即門票，這是景區(qū)最簡單、最直接、最有保障的收入。”華僑城旅投集團(tuán)投資總監(jiān)李林說。    

從投資回收角度分析，對于景區(qū)來講，小到幾億大到幾十億的投入都是正?，F(xiàn)象，假設(shè)單項目投資10億元，以20年折舊期計算，每年的折舊費用高達(dá)5000萬元，且當(dāng)前新景區(qū)收入能突破億元的仍是少數(shù)，初期的大投資會產(chǎn)生較高的財務(wù)費用，公司的盈利能力由此被削弱?？梢姡瑔螒{門票收入，難以抵擋漫長的市場回收期。    

“尤其是2018年10月國家發(fā)改委要求國內(nèi)高A級景區(qū)陸續(xù)降價，可預(yù)期的未來，國內(nèi)更多景區(qū)均將降價，門票經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。”李林表示，門票經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變之后，游客在景區(qū)的二次消費將成為盈利關(guān)鍵。游客購買門票后，在景區(qū)是否還會有其他消費，餐飲、住宿、娛樂、交通等各方面的二次消費，尤其是旅游產(chǎn)品方面的二次消費將成為景區(qū)未來形成核心競爭力的關(guān)鍵。    

數(shù)據(jù)顯示，從2015年到2017年，全國旅游門票收入分別為5680億元、6171.6億元、7101.42億元，而景區(qū)門票收入在旅游收入的占比分別為16.61%、15.66%、13.15%，呈下降趨勢。可以看出，隨著各景區(qū)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，非門票收入占比正在提高。“盡管告別門票經(jīng)濟(jì)是趨勢，但不同類型的景區(qū)轉(zhuǎn)型困難不言而喻，需要做好景區(qū)整體規(guī)劃布局，以旅游休閑功能為主導(dǎo)，從休閑餐飲、特色住宿、特色交通、娛樂、文創(chuàng)購物等多方面著力，做好配套服務(wù)，提升游客的吸引力，使景區(qū)經(jīng)營收益逐步實現(xiàn)綜合化。”王學(xué)峰說。   

專家認(rèn)為，要成功實現(xiàn)從門票經(jīng)濟(jì)的突圍，應(yīng)從游客需求著手，圍繞市場的訴求改變景區(qū)盈利模式，景區(qū)營收應(yīng)逐步由“賣門票”向“賣服務(wù)”“賣創(chuàng)意”“賣體驗”“賣感動”轉(zhuǎn)變。

叁、 行成于思 投資邏輯要清晰

值得一提的是，當(dāng)前，在傳統(tǒng)的旅游機(jī)構(gòu)不斷加大景區(qū)投資、搶占終端資源入口的同時，也有越來越多非旅游行業(yè)企業(yè)的社會資本通過戰(zhàn)略合作、直接投資等多種方式，開展旅游景區(qū)的投資業(yè)務(wù)。    

在把資金流投向旅游景區(qū)的同時，前期的項目選擇有哪些因素需要衡量？后續(xù)又有哪些妥善運營之策？    

“很多投資人在旅游投資上，受到一些旅游成功案例的影響和刺激，產(chǎn)生了投資沖動，但又對這些成功案例缺少研究和更深入的關(guān)注，走馬觀花、看外表光鮮的多，深入研究其發(fā)展歷程、商業(yè)模式、成功背景、體制機(jī)制的少。東施效顰，有樣學(xué)樣，最后達(dá)不到預(yù)期目的，甚至嘗了苦果。”專家直言。    

王學(xué)峰認(rèn)為，要正確對待景區(qū)產(chǎn)品的運營周期和盈利能力，不能光憑過去的成功經(jīng)驗和個人的喜好來進(jìn)行投資景區(qū)，陷入“己所欲，施與人”的怪圈。景區(qū)投資和其他領(lǐng)域投資有著很多不同，需要面臨更復(fù)雜的關(guān)系處理、更加特色化的管理模式、更加多變的市場需求，都不是過去的某種成功模式能夠解決的。缺乏政府背書的民營資本景區(qū)投資更加需要慎之又慎，要保證程序合理合法合規(guī)，尊重市場客觀規(guī)律，最好是滾動式開發(fā)，邊建設(shè)，邊開發(fā)，邊投入，切忌大干快干。“正確看待薄弱的經(jīng)濟(jì)實力與過于豐滿的理想，不能把希望寄托在外部資本和民間借貸，更不可大肆舉債搞開發(fā)。”王學(xué)峰說。    

“不可否認(rèn)的是，旅游是資源依賴型產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)下頂級的、一流的資源稟賦基本被開發(fā)完的情況下，如何獲得相對較好的資源稟賦尤為必要。在沒有好的資源稟賦的情況下，城市的支撐力就顯得尤為必要。”旅游熱帶來了景區(qū)數(shù)量的快速增加，同時使景區(qū)同質(zhì)化問題非常突顯。旅游的本質(zhì)是差異化體驗，如何選準(zhǔn)適合的產(chǎn)品和路徑，這是要首先弄明白的。

專家表示，旅游景區(qū)投資不同于普通項目投資，對比景區(qū)投前考察和測算，投后運營管理可能更為關(guān)鍵。投前無法預(yù)料到抖音會突然帶火某景區(qū)、景區(qū)發(fā)生某事故導(dǎo)致口碑下滑、游客量無法實現(xiàn)預(yù)期數(shù)量導(dǎo)致景區(qū)收益下降等與投后運營管理能力直接相關(guān)。因此景區(qū)的投后運營管理能力將直接關(guān)系到景區(qū)是否具備可持續(xù)性盈利能力，是否可以實現(xiàn)對投資人的承諾收益。景區(qū)運營管理是確保投資回收的重要能力，是不讓景區(qū)多年心血化為烏有的重要保證，景區(qū)投資在一定程度上不能完全依賴于投前測算，更過依賴于投后管理。

專家建議，項目確定以后不能盲目投資，要適度投資、分期投資、精準(zhǔn)投資、合作投資等。策劃必須先行，首先要找準(zhǔn)商業(yè)模式，找到市場在哪里、客群在哪里、盈利點在哪里，財務(wù)測算要精準(zhǔn)、投資邏輯要清晰，這是相當(dāng)多的投資人沒有引起高度重視的。    

“景區(qū)開發(fā)運營過程中的各個流程，都需要有一套科學(xué)的策劃和規(guī)劃方案作為指導(dǎo)依據(jù)。”林峰說，建議“先策劃后規(guī)劃”，通過策劃設(shè)計出最有價值的游憩模式、商業(yè)模式、營銷模式和運營模式，形成旅游產(chǎn)品和旅游吸引力，再將吸引力延伸到整個景區(qū)的多元系統(tǒng)架構(gòu)上，最終體現(xiàn)在景區(qū)整體規(guī)劃中。通過旅游全案策劃，形成包括旅游產(chǎn)品策劃、項目投融資策劃、旅游經(jīng)營管理策劃三方面內(nèi)容。    

蔣震建議，投資方和地方政府在合作開發(fā)旅游領(lǐng)域項目時，要根據(jù)旅游資源的特色，來賦予相應(yīng)清晰的產(chǎn)業(yè)功能，圍繞核心特色來設(shè)計規(guī)劃；要有產(chǎn)業(yè)功能的“疊加”和“集成”。樹立全產(chǎn)業(yè)鏈的功能開發(fā)理念，尋求不同產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)同、互補效應(yīng)，讓各類業(yè)態(tài)充分融合，既能分散不同產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險，又能分散不同期限的風(fēng)險；旅游景區(qū)最關(guān)鍵的績效指標(biāo)是客流的集聚效應(yīng)，不要追求一時，先把集聚效應(yīng)做起來，有了集聚效應(yīng)之后，再增加其他的產(chǎn)業(yè)功能；要遵循“共享”的理念，將旅游目的地區(qū)域發(fā)展和投資目標(biāo)有機(jī)融合，既能實現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)效益，又要確保社會效益的發(fā)揮，比如生態(tài)、扶貧等等，如果能夠做到這一點，能夠激發(fā)各方正確發(fā)揮積極性的動力。    

面對巨大的市場需求，旅游景區(qū)在未來相當(dāng)一段時間內(nèi)依然會是資本追逐的熱土。王學(xué)峰建議，考慮到眾多現(xiàn)有標(biāo)本的盈利狀況，當(dāng)下的投資方與開發(fā)商都應(yīng)慎重，更應(yīng)該在“動手”之前仔細(xì)審視市場、認(rèn)真調(diào)研策劃并據(jù)此打造獨特的產(chǎn)品力。

會議由北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院、中國優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)服務(wù)協(xié)會鄉(xiāng)村振興研究院、北京中建政研信息咨詢中心聯(lián)合主辦，中國旅游景區(qū)協(xié)會支持，旅發(fā)網(wǎng)（www.lvfacn.com）承辦，現(xiàn)報名享受優(yōu)惠價格2300元，名額有限，欲報從速！

來源：中國旅游報 授權(quán)發(fā)布

作者：邢麗濤

原題：《景區(qū)投資 且行且珍惜》

封圖及配圖來源攝圖網(wǎng)

做規(guī)劃設(shè)計 當(dāng)然找綠維

綠維文旅是旅游引導(dǎo)的幸福產(chǎn)業(yè)·特色小鎮(zhèn)·鄉(xiāng)村振興創(chuàng)新引領(lǐng)機(jī)構(gòu)，是城鄉(xiāng)規(guī)劃、旅游規(guī)劃“雙甲級”規(guī)劃設(shè)計院，做規(guī)劃設(shè)計，當(dāng)然找綠維。

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