開發(fā)關(guān)鍵

三、休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)關(guān)鍵

綜合以上關(guān)于分布特征與核心困局的分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，我們提出休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)關(guān)鍵如下：

1、以贏利最優(yōu)化的眼光，透析項(xiàng)目本質(zhì)，認(rèn)清其實(shí)質(zhì)

要清晰看到，任何休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，均是由“旅游休閑+休閑地產(chǎn)”兩大板塊構(gòu)成的綜合性土地開發(fā)，其實(shí)質(zhì)是要實(shí)現(xiàn)贏利最優(yōu)化。

一般說來，既要有地產(chǎn)板塊銷售的快速回收，還要有休閑板塊經(jīng)營的持續(xù)收入。其實(shí)現(xiàn)的途徑，就是要把項(xiàng)目打造成為一個具有強(qiáng)大吸引力的休閑綜合體或休閑目的地，這就要求首先要創(chuàng)造一個特色休閑平臺，繼而帶動休閑家園建設(shè)，并且讓兩大板塊在布局與經(jīng)營上實(shí)現(xiàn)很好的融合與互動。如在騰沖某大型休閑地產(chǎn)項(xiàng)目策劃規(guī)劃中，我們提出以兩大主題高爾夫球場、一個精品度假酒店、一個高端商務(wù)酒店、一個主題休閑小鎮(zhèn)、一個野奢溫泉SPA五大項(xiàng)目來構(gòu)建中國西南地區(qū)高端政務(wù)商務(wù)休閑交流平臺，繼而帶動高爾夫地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)的開發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)生態(tài)休閑目的地的目標(biāo)。

2、以區(qū)域一體化的眼光，挖掘比較優(yōu)勢，明確其角色
在經(jīng)濟(jì)全球化與區(qū)域一體化的今天，休閑地產(chǎn)開發(fā)特別是在同質(zhì)化問題突出的集群式開發(fā)中，必須跳出地塊，研究區(qū)域旅游休閑與城鎮(zhèn)化的發(fā)展格局來明確自身的角色，這是融入?yún)^(qū)域大格局的前提。

通過挖掘自身的比較優(yōu)勢，發(fā)現(xiàn)區(qū)域格局中最大的功能空白，從而明確自身的功能角色定位――是門戶、客廳、臥室或花園，這是休閑地產(chǎn)項(xiàng)目特別是后發(fā)者提高戰(zhàn)略定位、破解同質(zhì)化困局的關(guān)鍵之道。如在陽宗海某大型休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的前期咨詢中，我們提出，要跳出六大項(xiàng)目“高爾夫+酒店+地產(chǎn)+溫泉”（三菜一湯）的同質(zhì)化模式，利用自身作為“陽宗海門戶”的區(qū)位優(yōu)勢，通過開放式的浪漫花卉公園、異域主題休閑小鎮(zhèn)、區(qū)域休閑集散中心等項(xiàng)目的建設(shè)，打造陽宗海的休閑客廳――成為區(qū)域休閑消費(fèi)中心（超級出發(fā)臺與超級回歸臺），從而占據(jù)制高點(diǎn)獲得后發(fā)優(yōu)勢，使其他項(xiàng)目成為自己的配套。

3、以體驗(yàn)差異化的眼光，構(gòu)建獨(dú)特主題，突出其特色

對于休閑項(xiàng)目來說，競爭力形成的關(guān)鍵，主要依賴于差異化的體驗(yàn)，必須通過構(gòu)建一個具有強(qiáng)大感召力的獨(dú)特主題――將整個項(xiàng)目統(tǒng)領(lǐng)起來的靈魂主線、核心概念、總體定位，這對于休閑地產(chǎn)項(xiàng)目來說，至關(guān)重要。

獨(dú)特主題的構(gòu)建，需要將資源基礎(chǔ)與特色文化整合起來，可以是本土文化，也可以是外來文化，關(guān)鍵是要對市場形成強(qiáng)勁的吸引力，能夠?yàn)槁糜涡蓍e板塊與休閑地產(chǎn)板塊創(chuàng)造出特色的意境，極大地提升其文化內(nèi)涵與附加值，并最終促進(jìn)項(xiàng)目市場競爭力的提升。如在浙江縉云縣某溫泉休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，我們提出以黃帝文化與道家《內(nèi)經(jīng)圖》文化與溫泉及地產(chǎn)開發(fā)相融合，用“黃帝溫泉谷?養(yǎng)生內(nèi)經(jīng)圖”的主題來統(tǒng)領(lǐng)整個項(xiàng)目，打造“中華養(yǎng)生第一泉”，從而實(shí)現(xiàn)與臨近的浙江武義縣歐式溫泉的差異化發(fā)展。

4、以市場特定化的眼光，打造核心項(xiàng)目，鑄就其引擎

休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，需要有一個或多個核心項(xiàng)目，即區(qū)域發(fā)展的引擎來帶動。引擎的打造，主要有“特色景區(qū)、主題公園、主題活動（實(shí)景劇、音樂會、電影節(jié)、民俗文化活動等）、特色休閑項(xiàng)目（包括溫泉SPA中心、高爾夫球場、主題度假酒店、主題小鎮(zhèn)）及多個項(xiàng)目組合”五種。
核心項(xiàng)目的選擇，需要立足資源本底，研究核心市場，根據(jù)市場的特定化主流需求來選擇打造。如在西安高陵縣城東南某休閑地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，我們提出，針對由近10個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)（基地）構(gòu)成的“渭北產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”在休閑、購物、娛樂、餐飲等方面的巨大需求，打造一個特色化的“城市休閑商業(yè)綜合體”（融合購物中心、酒吧街、電影院、休閑廣場等于一體）――“渭北幸福港灣”，以此來帶動整個片區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)。

5、以運(yùn)營科學(xué)化的眼光，創(chuàng)新操作模式，突破其發(fā)展

運(yùn)營操作的創(chuàng)新，關(guān)系項(xiàng)目的發(fā)展升級，主要形成以下經(jīng)驗(yàn)：

（1）項(xiàng)目運(yùn)營

一是先做休閑平臺，再做休閑地產(chǎn)。休閑平臺主要指運(yùn)動平臺、養(yǎng)生平臺、會議平臺、文化休閑平臺，通過休閑平臺的打造，來帶動休閑地產(chǎn)的開發(fā)，是休閑地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的商業(yè)模式實(shí)質(zhì)。

二是先做項(xiàng)目品質(zhì)，后做銷售面積。在開始先注重項(xiàng)目品質(zhì)，為的是創(chuàng)造品牌效應(yīng)，在土地充分升值后做大銷售面積（追求合理容積率），是為了更大程度的獲取增值回報(bào)。

三是銷售型物業(yè)與經(jīng)營型物業(yè)相結(jié)合的運(yùn)營模式。一般來說，除了主題園區(qū)、會所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在內(nèi)的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品均可以產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的手法先售后租，通過會議經(jīng)營實(shí)現(xiàn)回租后的有效使用。

四是以會員卡的模式，實(shí)行捆綁銷售，增加項(xiàng)目附加值。如高爾夫地產(chǎn)可以與高爾夫會員捆綁銷售，溫泉地產(chǎn)可以與溫泉泡浴年卡捆綁，同一家企業(yè)的若干個項(xiàng)目則可以通過會員卡實(shí)現(xiàn)組合權(quán)益大聯(lián)動。

（2）企業(yè)運(yùn)營

從“項(xiàng)目開發(fā)商”到“區(qū)域運(yùn)營商”，做“一級半”開發(fā)。在企業(yè)運(yùn)營上，從“項(xiàng)目開發(fā)商”到“區(qū)域運(yùn)營商”，以“一級土地開發(fā)與二級土地開發(fā)相結(jié)合”（即一級半開發(fā)）的方式，部分重點(diǎn)項(xiàng)目引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴共同進(jìn)行開發(fā)，如度假酒店、溫泉SPA、養(yǎng)生項(xiàng)目、商業(yè)休閑街等，可分別引進(jìn)國際著名的酒店管理集團(tuán)、著名SPA、國家級中醫(yī)理療機(jī)構(gòu)、休閑商業(yè)街各類業(yè)態(tài)品牌店來合作開發(fā)，最終推動整個項(xiàng)目的大發(fā)展，而開發(fā)商將在降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，在土地增值與經(jīng)營分成中獲得巨大收益。

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